19 апреля 2026 г. — Продажа земли не всегда приносит прибыль. Рыночные цены могут упасть, а покупатель согласен лишь на сумму, ниже той, за которую участок приобретался. В результате возникает убыток. В налоговом учете он отражается по-особому: закон допускает учесть такой убыток для снижения налоговой базы, но только при соблюдении определённых условий. В статье разберёмся, как это правило работает в 2025–2026 годах для организаций на ОСНО и УСН, а также для физических лиц.

Содержание

1. ОСНО: признание убытка по налогу на прибыль
2. УСН: нюансы для «упрощёнцев»
3. Физлица: НДФЛ и освобождения
4. Бухгалтерский учёт
5. Практический пример с проводками
6. Контрольный чек-лист

ОСНО: признание убытка по налогу на прибыль

1.1 Когда возникает убыток

Согласно ст. 268 НК РФ, убыток от продажи любого имущества (в т.ч. земельного участка) возникает, если:

• выручка от продажи меньше балансовой (первоначальной) стоимости земли плюс расходы на её продажу (юр. услуги, оценка, госпошлина и др.).

1.2 Как учесть убыток

Разницу между доходами и расходами организация включает в состав внереализационных расходов (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ) и уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль в периоде продажи. Не нужно распределять сумму на будущие периоды, как при продаже амортизируемого имущества.

Пример:
ООО «Дом-Сервис» продало землю за 1 000 000 ₽, а купила её раньше за 3 000 000 ₽. Расходы на продажу (оценка, юр. услуги) составили 100 000 ₽.
Убыток = 1 000 000 – 3 000 000 – 100 000 = –2 100 000 ₽.
Эти 2,1 млн ₽ ООО сразу относит на уменьшение прибыли за квартал продажи.

1.3 Документальное подтверждение

• Договор купли-продажи (две стороны).
• Акт приёма-передачи.
• Бухгалтерская справка-расчёт убытка.
• Платёжные поручения/кассовые чеки на расходы по продаже.

УСН: нюансы для «упрощёнцев»

2.1 Общий подход

УСН-15%: доход от продажи земли включается в налогооблагаемую базу, а расходы на приобретение этой земли — в расходы (п. 1 ст. 346.15 и п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

2.2 Может ли УСН-6% учесть убыток?

Нет. При УСН «доходы» расходы не учитываются, следовательно, убыток не влияет на налог.

2.3 Важное ограничение

Если земля приобретена у государства (аукцион, аренда с последующим выкупом) и продана в течение трёх лет с даты постановки на баланс, то при УСН-15% расходы на её приобретение не признаются (ст. 346.16, пп. 3 п. 3). В результате убыток не учитывается вовсе.

Физлица: НДФЛ и освобождения

3.1 Освобождение по сроку владения

Ст. 217.1 НК РФ: если земельный участок находился в собственности более 5 лет (для участков, полученных после ), доход от продажи не облагается НДФЛ. Убыток в расчёт не берётся, налога всё равно нет.

3.2 Когда придётся платить 13 %

Если срок владения меньше 5 лет, гражданин может выбрать:

1. Имущественный вычет, 1 000 000 ₽ независимо от количества продаж в год.
2. Уменьшение дохода на фактические расходы, подтверждённые документами (ДДУ, чеки, акты).

Пример:
Иван купил участок за 2 500 000 ₽ в 2023 г. и продал в 2025 г. за 2 000 000 ₽.
Вариант А: вычет 1 000 000 ₽ → НДФЛ = (2 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 130 000 ₽.
Вариант Б: уменьшение на расходы → НДФЛ = 0, т.к. 2 000 000 – 2 500 000 = –500 000 ₽ (убыток, налог не начисляется).
Выбор очевиден — вариант Б.

3.3 Земля в ИП

Если участок использовался в предпринимательской деятельности, освобождение по сроку не действует. Придётся платить 13 %, но можно применить профессиональный вычет на расходы (п. 1 ст. 221 НК РФ).

Бухгалтерский учёт

4.1 Классификация

Земля — неамортизируемое основное средство (ОС). Счёт 01.02. Учёт ведётся по первоначальной стоимости.

4.2 Проводки при продаже

В бухучёте убыток «виден» сразу, в налоговом — тоже.

Практический пример с проводками

Дано:
Организация на ОСНО в феврале 2025 г. продаёт земельный участок:
— первоначальная стоимость — 3 000 000 ₽;
— продажная цена — 1 000 000 ₽;
— расходы на продажу (оценка, юр. услуги) — 100 000 ₽ (без НДС);
— покупатель — взаимозависимое лицо (не влияет на признание убытка по земле).

1. В бухучёте:
   • Дт 91-2 Кт 01 — 3 000 000 ₽ (списание стоимости).
   • Дт 91-2 Кт 60, 100 000 ₽ (расходы на оценку).
   • Дт 51 Кт 62 — 1 000 000 ₽ (оплата).
   • Дт 62 Кт 91-1 — 1 000 000 ₽ (доход).
   • Дт 99 Кт 91-9 — 2 100 000 ₽ (убыток).
2. В налоговом учёте: внереализационный расход в полном размере 2 100 000 ₽.
3. НДС: земельные участки освобождены от НДС (пп. 6 п. 2 ст. 149 НК РФ), поэтому начислять НДС не нужно.

Контрольный чек-лист

• Организация на ОСНО: убыток сразу в расходах, никаких отложенных последствий.
• УСН-15%: проверь, не изъята ли земля из расходов (покупка у государства < 3 лет).
• УСН-6%: убыток не влияет на налог.
• Физлицо: если владение < 5 лет, выбирай уменьшение доходов на расходы, а не вычет 1 млн ₽.
• Документы: договор, акт, платёжки, оценка, справка-расчёт убытка.
• Срок уплаты НДФЛ: до 15 июля года, следующего за годом продажи (декларация 3-НДФЛ).