04 апреля 2026 г. 08:28

Содержание

1. Почему в 2026 году нельзя просто «создать ТСЖ»
2. Что такое ТСН и ТСЖ в двух словах
3. 5 главных отличий ТСН от ТСЖ
4. Зачем переименовывать старое ТСЖ в ТСН
5. Пошаговая инструкция: как создать ТСН в 2026 году
6. Образцы документов и типовые ошибки
7. Плюсы и минусы ТСН для собственников
8. Что говорит ФНС России в 2026 году

Почему в 2026 году нельзя просто «создать ТСЖ»

С 2017 года реестр ТСЖ по умолчанию закрыт для новых записей. Любое новое объединение собственников с регистрируется только как товарищество собственников недвижимости (ТСН). Однако старые ТСЖ продолжают существовать и могут:

• работать без изменений до ликвидации;
• добровольно перерегистрироваться в ТСН.

Таким образом‚ в 2026 году фраза «создать ТСЖ» юридически звучит некорректно — вы создаёте ТСН в форме ТСЖ.

Что такое ТСН и ТСЖ в двух словах

5 главных отличий ТСН от ТСЖ

1. Масштаб. ТСЖ — «узкий» формат только для МКД; ТСН — «расширенный».
2. Цели. У ТСЖ единственная цель, управление общим имуществом МКД. ТСН может заниматься газификацией‚ охраной парковки‚ строительством спортплощадки и т.д.
3. Членство. В ТСЖ вступают только собственники квартир. В ТСН могут быть собственники любых объектов в границах территории (например‚ владельцы кладовок или парковочных мест).
4. Документы. У ТСЖ устав утверждается типовой (ЖК РФ)‚ у ТСН — разрабатывается индивидуально‚ но не должен противоречить закону о НКО.
5. Налоговый режим. ТСН может применять упрощённую систему (УСН 6 %) или вести учёт по общему режиму; ТСЖ обычно ограничено УСН «доходы минус расходы».

Зачем переименовывать старое ТСЖ в ТСН

ФНС в письме от № СА-2-14/752 прямо разъяснила: «ТСЖ создаётся как вид ТСН». В 2026 году:

• Если вы вносите изменения в ЕГРЮЛ (например‚ меняете юр. адрес)‚ регистратор автоматически заменяет форму «ТСЖ» на «ТСН в форме ТСЖ».
• Это не влияет на права и обязанности: старые договоры управления продолжают действовать.
• Но в новых документах нужно писать «Товарищество собственников недвижимости «Название» в форме товарищества собственников жилья».

Пошаговая инструкция: как создать ТСН в 2026 году

Шаг 1. Инициативная группа

Не менее 5 собственников или 5 % голосов составляет инициативную группу‚ которая:

• составляет проект устава;
• готовит сведения о доме/территории;
• назначает дату общего собрания.

Шаг 2. Общее собрание

На собрании нужно принять:

1. Решение о выборе формы управления: «Создаём ТСН».
2. Утвердить название: «ТСН «Дом на Лесной».
3. Утвердить устав.
4. Избрать председателя и ревизионную комиссию.

Кворум, 50 %+1 голос от общей площади помещений.

Шаг 3. Подготовка пакета в ИФНС

• Заявление формы Р11014 (в электронном виде через сервис ФНС или нотариуса).
• Устав (2 экземпляра).
• Протокол общего собрания.
• Квитанция госпошлины — 4 000 ₽ (в 2026 г.).

Шаг 4. Получение выписки ЕГРЮЛ

Срок — 3 рабочих дня. С 2024 года ИФНС автоматически присваивает ИНН и ОГРН.

Шаг 5. Открытие расчётного счёта и печати

• Банки требуют выписку ЕГРЮЛ‚ устав и паспорт председателя.
• Печать необязательна (ст. 2 ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ»)‚ но удобна для документооборота.

Образцы документов и типовые ошибки

Образец фрагмента устава

Товарищество осуществляет деятельность в форме товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Цель ТСЖ — совместное управление общим имуществом многоквартирного дома по адресу: г. Москва‚ ул. Лесная‚ д. 10.

Частые ошибки

• Ошибка: писать «ТСЖ «Название» без привязки к ТСН.
  Правильно: «ТСН «Название» в форме ТСЖ».
• Ошибка: указывать только адрес МКД в целях‚ если в ТСН входит также подземный паркинг.
  Правильно: перечислить все объекты недвижимости.
• Ошибка: отсутствие ревизора или аудита.
  Правильно: обязательно предусмотреть ревизионную комиссию или внешнего аудитора.

Плюсы и минусы ТСН для собственников

Что говорит ФНС России в 2026 году

В письме ФНС от № СА-2-14/456 подтверждено:

• Новые ТСЖ не регистрируются.
• При внесении любых изменений в ЕГРЮЛ старого ТСЖ‚ регистратор меняет форму на «ТСН в форме ТСЖ» без дополнительных решений собственников.
• ОКОПФ (код организационно-правовой формы) меняется с 73 000 на 73 200.

Автор: юрист по жилищным вопросам‚ эксперт Росквартала