Важно: сегодня 19 апреля 2026 г. С момента вступления в силу ФЗ-214-ФЗ (в редакции от ) процедура заключения трехстороннего договора купли-продажи квартиры, находящейся под обременением, претерпела ряд существенных изменений. Ниже ― актуальная и систематизированная информация, которую невероятно важно учитывать при совершении сделки.
Что такое трехсторонний договор и зачем он нужен?
Трехсторонний договор купли-продажи квартиры с обременением ― это соглашение, в котором участвуют:
- Продавец (собственник) – лицо, чье право собственности зарегистрировано в ЕГРН, но на квартиру наложено обременение (ипотека, арест, сервитут и т.д.).
- Покупатель – физическое или юридическое лицо, приобретающее квартиру «в обременении».
- Держатель обременения – банк, судебный пристав, фонд или иной кредитор, в пользу которого существует обременение.
Цель документа – гарантировать снятие или перевод обременения на покупателя одновременно с переходом права собственности.
Какие бывают виды обременений
- Ипотека (залог). До 2026 г. ипотечный договор оформлялся отдельно; с 2026 г. условия залога вносятся в трехсторонний договор как раздел 3.2.
- Арест или запрет. Чаще всего – по решению суда или ФНС.
- Сервитуты и доверительное управление. Редко, но требуют особого внимания.
Этапы сделки (пошаговая инструкция)
Шаг 1. Сбор и проверка документов
- ЕГРН-выписка (форма ЕГРН-ВС) не старше 3 дней.
- Согласие банка-держателя ипотеки (письменное).
- Кадастровый паспорт (если квартира старше 1998 г.).
Шаг 2. Согласование условий и проект договора
В 2026 г. обязательно использовать форму №ДКП-ТР-2026, утвержденную Минстроем РФ. Проект договора включает:
- Раздел 1 – предмет (описание квартиры, кадастровый номер).
- Раздел 2 – цена и порядок расчетов (в т.ч. эскроу-счет).
- Раздел 3 – обременение и порядок его погашения/перевода.
- Раздел 4 – права и обязанности сторон.
- Приложения: Акт приема-передачи, калькуляция долгов.
Шаг 3. Подписание у нотариуса
С трехсторонний договор купли-продажи с обременением обязательно заверяется нотариально (ст. 24, п. 5.3 Закона «О государственной регистрации»).
Шаг 4. Расчеты через эскроу
Деньги покупателя зачисляются на специальный эскроу-счет в банке-держателе обременения. После регистрации перехода права банк автоматически погашает долг продавца и перечисляет остаток продавцу.
Шаг 5. Регистрация в Росреестре
Нотариус в течение 1 рабочего дня направляет заявление в Росреестр в электронном виде. Срок регистрации ― до 5 рабочих дней.
Ключевые риски и как их минимизировать
| Риск | Как избежать |
|---|---|
| Обременение не снято | Включить в договор прямое обязательство держателя обременения подать заявление о снятии после погашения долга |
| Двойная продажа | Запросить уведомление Росреестра о прекращении регистрации предыдущих прав |
| Долги ЖКХ | Добавить пункт о зачете долгов ЖКХ из суммы на эскроу |
<h3>ДОГОВОР № ТР/2026/04-19</h3> <p>г. Москва <strong>19 апреля 2026 г.</strong></p> <ol> <li><strong>Продавец:</strong> Иванов И.И., паспорт 45 06 123456.</li> <li><strong>Покупатель:</strong> Петрова А.А., паспорт 77 12 654321.</li> <li><strong>Банк-держатель обременения:</strong> ПАО «СуперБанк».</li> </ol>
Налоговые последствия в 2026 году
Доход продавца, полученный после снятия обременения, подлежит НДФЛ по ставке 15 % (если собственность менее 5 лет). Покупатель может претендовать на имущественный вычет до 2 млн руб.
- Есть ли согласие держателя обременения?
- Совпадает ли цена в договоре с расчетами в эскроу?
- Прописан ли срок снятия обременения?
- Включен ли акт приема-передачи в приложения?
- Проверены личные паспорта у нотариуса на актуальность?
Контакты и полезные ссылки
- Официальный сервис проверки: https://rosreestr.gov.ru
- Горячая линия Минстроя РФ: 8 (800) -00-70-70
Помните: любые изменения в условиях обременения после требуют обязательного нотариального удостоверения дополнительного соглашения к трехстороннему договору. Заблаговременно консультируйтесь с квалифицированным риелтором и нотариусом!