Тождественность доверенности – это юридический термин, обозначающий полное соответствие
документа, выдаваемого доверителем, требованиям законодательства и фактическим данным
доверенного лица, а также требований, предъявляемых к электронному формату документа при
регистрации сделки в Росреестр.

С 1 июля 2026 года в России вступил в силу обновлённый порядок регистрации сделок с
недвижимостью, предусматривающий обязательное использование электронных средств
идентификации (ЭЦП, биометрия, сервисы удалённого подписания). В условиях стремительного
роста спроса на дистанционные сделки (в Свердловской области количество заявлений на
запрет регистрации без личного участия выросло в 2,2 раза с начала 2025 года) вопрос
тождества доверенности стал критически важным.

Правовая база

1. Федеральный закон «Об электронном документообороте» от № 229‑ФЗ.
2. Гражданский кодекс РФ (части 1‑3) – положения о доверенности и её формах.
3. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от № 218‑ФЗ.
4. Приказ Минэкономразвития РФ от № 345 «Об утверждении Положения о порядке
   подачи и проверки электронных доверенностей в Росреестр».

Эти нормативные акты определяют, какие сведения должна содержать доверенность,
каким образом она должна быть подписана и как проверяется её подлинность в электронном виде.

Что входит в понятие «тождественность»?

• Идентификация доверителя – проверка ФИО, ИНН/СНИЛС, паспортных данных.
• Идентификация доверенного лица – сопоставление данных представителя с данными,
  указанными в доверенности.
• Соответствие формы – доверенность должна быть оформлена в электронном виде
  (PDF/A‑3, XML) и подписана квалифицированной электронной подписью (КЭП).
• Отсутствие противоречий – содержание документа не должно противоречить
  другим документам (например, ограничениям, введённым запретом регистрации без
  личного участия).
• Срок действия – проверяется, не истёк ли срок действия доверенности.

Технологический процесс подтверждения тождества

Электронная подпись (ЭЦП)

Квалифицированный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром, связывает
подпись с конкретным физическим лицом. При загрузке доверенности в сервис Росреестра
проводится автоматическая проверка подписи:

1. Проверка цепочки сертификации до корневого сертификата.
2. Сопоставление данных в сертификате (ФИО, ИНН) с данными, указанными в доверенности.
3. Проверка статуса сертификата (отзыв, приостановка и т.п.).

Биометрическая верификация

С 2026 года в Росреестр внедрена биометрическая аутентификация (распознавание лица,
отпечатков пальцев) как дополнительный уровень защиты. При подаче электронного запроса
доверитель или доверенное лицо проходит биометрический чек‑поинт, после чего
получает одноразовый код подтверждения.

Система «Единого реестра доверенностей» (ЕРД)

ЕРД хранит копии всех выданных доверенностей (в т.ч. электронных) и позволяет
мгновенно проверять их подлинность через API. При запросе в Росреестр система автоматически
выполняет запрос к ЕРД и получает ответ о статусе доверенности.

Пошаговый алгоритм подачи электронной доверенности

Частые ошибки и как их избежать

• Несоответствие ФИО – используйте точные данные, указанные в паспорте и в
  сертификате ЭЦП.
• Отсутствие обязательных реквизитов – проверяйте шаблон доверенности,
  утверждённый Минэкономразвития.
• Просроченный сертификат – следите за сроком действия КЭП, обновляйте сертификат
  заранее.
• Неактуальная биометрия – при смене внешности (операция, травма) необходимо
  обновить биометрические данные в личном кабинете Росреестра.
• Конфликт с запретом на регистрацию без личного участия – если в регионе
  (например, Свердловская область) введён запрет, убедитесь, что доверенность
  соответствует исключениям (судебные решения, доверенность нотариуса).

Практический пример

Ситуация: Иванов И.И. (владелец квартиры) доверил своему сыну Петрову П.П.
оформить продажу недвижимости через электронный сервис Росреестра.

Шаги:

1. Иванов генерирует электронную доверенность в онлайн‑конструкторе, указывая:
   • Полные данные обеих сторон;
   • Точную юридическую формулировку о праве продавать объект;
   • Срок действия – 30 дней.
2. Документ подписывается Ивана́овым с помощью КЭП, выданного «ТКС Центр».
3. Иванов проходит биометрический чек через мобильное приложение «Госуслуги»,
   получает одноразовый код и вводит его в системе.
4. Доверенность загружается в личный кабинет Петрова, где система проверяет её
   в ЕРД и подтверждает тождественность.
5. Петров подаёт заявку на продажу квартиры, прикладывая электронную доверенность.
   После успешных проверок Росреестр регистрирует сделку и высылает обеим сторонам
   электронный акт.

В результате сделка завершена без личного присутствия сторон, при этом все
контрольные точки (ЭЦП, биометрия, ЕРД) гарантируют, что доверенность является
тождестенной и законной.

Перспективы развития

С учётом динамики роста дистанционных сделок и внедрения новых технологий, в ближайшие
годы ожидаются следующие изменения:

• Расширение перечня биометрических методов (голос, радужка глаза).
• Интеграция блокчейн‑технологий для неизменяемого хранения доверенностей.

заранее прописанных условий (например, получение кредита).

• Унификация требований к тождественности в рамках ЕАЭС, что упростит трансграничные
  сделки с недвижимостью.

Тождественность доверенности – фундаментальный элемент современной электронной
регистрации сделок с недвижимостью. Правильное оформление, использование квалифицированной
ЭЦП, биометрическая верификация и проверка в системе «Единый реестр доверенностей» позволяют
снизить риски мошенничества и ускорить процесс оформления. При соблюдении всех требований
запрещённые ранее ограничения (например, запрет на регистрацию без личного участия) больше
не являются препятствием, а становятся частью прозрачного и безопасного цифрового рынка
недвижимости.

Для успешной реализации сделки рекомендуется:

1. Внимательно изучить актуальные нормативные акты.
2. Пользоваться проверенными сервисами для создания и подписания электронных
   доверенностей.
3. Регулярно проверять срок действия и актуальность биометрических данных.
4. При необходимости консультироваться с нотариусом или юристом, специализирующимся
   на электронных сделках.

Только при соблюдении всех этих правил тождественность доверенности будет гарантировать
правовую чистоту и эффективность электронных сделок с недвижимостью.