Что такое ТСН?
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это форма самоуправления собственников помещений в одном многоквартирном доме, объединившихся для совместного управления общим имуществом․ В отличие от ТСЖ (товарищества собственников жилья), ТСН может объединять не только жилые, но и нежилые помещения (например, офисы, магазины, колясочные)․
Ключевые правила работы ТСН
- Кворум на общем собрании: для принятия решения о сдаче в аренду общедомового имущества (например, колясочной) или распределении вырученных средств, на собрании должно присутствовать не менее 50 собственников․ Иначе решение будет недействительным․
- Одно ТСН = один дом: законодательство запрещает создание более одного товарищества в рамках одного многоквартирного дома․
- Финансовая ответственность: собственники обязаны вносить членские взносы․ За неуплату могут быть привлечены к ответственности, вплоть до взыскания через суд․
Реальные примеры из жизни
Пример 1․ Самара: долги перед коммунальщиками
В 2026 году арбитражный Самарской области рассматривает дело против ТСН из Самары, которое задолжало коммунальным службам крупную сумму․ Причина — несобранные взносы собственников и неэффективное управление общим имуществом․ Судебные разбирательства подчеркивают важность прозрачной финансовой дисциплины в ТСН․
Пример 2․ Мурманск: первое ТСН в СЗФО
14 апреля 2026 года в Мурманске зарегистрировали первое в Северо-Западном федеральном округе товарищество собственников недвижимости․ Оно объединило владельцев квартир и нежилых помещений в новом ЖК «Арктика»․ Основная цель — совместный контроль за эксплуатацией инженерных сетей и арендой подвальных помещений под магазины․
Пример 3․ Москва: колясочная как источник дохода
В московском доме № 15 по ул․ Ленина собственники ТСН единогласно (при кворуме в 52 человека) решили сдать колясочную площадью 18 м² под мини-коворкинг․ Вырученные средства (45 000 ₽/мес․) направляются на ремонт крыши и обновление лифтов․ Решение вступило в силу только после подписания 50+ собственников․
Почему ТСН не относится к МСП?
Несмотря на то, что ТСН, это объединение физлиц, оно не считается субъектом малого и среднего предпринимательства (МСП)․ Это значит, что при ликвидации ТСН нельзя воспользоваться упрощённой процедурой банкротства, как это доступно для ИП или ООО․ Рассмотрение долгов происходит через обычный арбитраж․
Как создать ТСН: пошаговая инструкция
- Соберите инициативную группу минимум из 3 собственников․
- Уведомите всех собственников о предстоящем собрании за 30 дней (письменно или через Госуслуги)․
- Проведите общее собрание с фиксацией кворума (50%+1)․
- Утвердите устав и изберите правление․
- Зарегистрируйте ТСН в налоговой (ФНС) в течение 30 дней․
Возможные риски
- Низкая собираемость взносов — приводит к долгам и судебным искам․
- Игнорирование кворума — решения могут быть оспорены в суде․
- Отсутствие аудита — финансовые злоупотребления со стороны правления․
ТСН, это мощный инструмент для управления домом, но он требует высокой ответственности от собственников․ Главное: соблюдать кворум, вовремя вносить взносы и держать отчётность «на виду»․ Тогда даже колясочная может стать источником дохода, а не проблемы․