Тор – это разговорное название нового Федерального закона, регулирующего аренду земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности. Закон вступил в силу 15 августа 2023 года
(ФЗ № 492‑ФЗ) и вносит существенные изменения в Земельный кодекс РФ (статьи 22, 39.6‑39.8) и в Гражданский кодекс РФ
(статьи 607, 652). В статье рассмотрим, что изменилось для граждан, юридических лиц и землевладельцев, а также
как правильно оформить договор аренды.

Общие положения нового закона

Новый закон определяет порядок предоставления в аренду земельных участков, принадлежащих государству и муниципалитетам,
а также устанавливает правила их дальнейшего использования. Основные цели законодательства:

• повышение прозрачности процесса предоставления земли;
• упрощение процедуры получения арендных прав;
• защита интересов государства, муниципалитетов и арендаторов;
• сокращение количества незаконных сделок и спекуляций.

Ключевые изменения в сравнении с прежним регулированием

1. Обязательное решение уполномоченного органа. Теперь юридическое лицо‑правопреемник может приобрести в аренду
   земельный участок только после официального решения уполномоченного государственного органа (п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ).
2. Публичные торги через систему Прозорро. Если арендатор не использует участок в течение года,
   он автоматически выставляется на торги в Прозорро – это впервые сделано обязательным для всех государственных участков.
3. Ужесточение ограничений для арендаторов. Закон 492‑ФЗ ввёл запрет на аренду земель сельскохозяйственного
   назначения физическим лицам без соответствующего статуса (например, фермеров‑производителей) и ограничил
   возможности сдавать в субаренду без согласования с арендодателем.
4. Установление минимального срока аренды. Для большинства участков в государственной собственности
   минимальный срок аренды теперь составляет 5 лет (ранее – 3 года), а максимальный – 49 лет.
5. Регистрация договора в Росреестре в течение 30 дней. Нарушение сроков регистрации влечёт штрафы
   (п. 18 ст. 39.8 ЗК РФ) и возможность аннулирования договора.

Порядок предоставления земельных участков в аренду

Процедура делится на несколько этапов:

1. Подготовка заявления. Заявление должно соответствовать требованиям пункта 1 ст. 39.17 ЗК РФ
   и включать:
   • полные данные заявителя (паспорт/ИНН, ОГРН для юридических лиц);
   • карту земельного участка (кадастровый номер, площадь, назначение);
   • обоснование цели аренды (сельское хозяйство, строительство, рекреация и пр.);
   • проект использования участка (если требуется);
   • согласие муниципального образования (при необходимости).
2. Экспертиза заявления. Орган, уполномоченный выдавать аренду (Росреестр, региональная служба
   землеустройства или муниципальная администрация), проверяет соответствие заявки требованиям
   законодательства и наличию ограничений (запретов на аренду, наличие обременений).
3. Принятие решения. После экспертизы выносится официальное решение о предоставлении или отказе.
   Решение подписывается главой соответствующего органа и публикуется в официальном информационном
   ресурсе (например, в Прозорро).

и подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

4. Регистрация и внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В течение 30 дней
   с момента подписания договора арендатор обязан подать документы в Росреестр. После регистрации
   арендные права фиксируются в ЕГРН.

Требования к заявлению о предоставлении земельного участка без проведения торгов

Закон позволяет предоставлять землю в аренду без торгов в ограниченных случаях (например, для
сельскохозяйственного производства, государственных нужд, социального жилья). В заявлении должны быть
указаны следующие пункты (п. 1 ст. 39;17 ЗК РФ):

• основания для предоставления без торгов (наличие статуса резидента свободной экономической зоны,
  особый социальный статус и т.п.);
• подтверждающие документы (лицензии, сертификаты, планы развития);
• объём и сроки аренды;
• обязательство арендатора выполнить целевое назначение участка.

Права и обязанности арендатора

Согласно ст. 22 ЗК РФ и ст. 607 ГК РФ, арендатор получает следующие права:

• использовать земельный участок в пределах целевого назначения;
• строить и эксплуатировать здания и сооружения, если это предусмотрено договором;
• передавать арендные права в субаренду (только с согласия арендодателя);
• в случае истечения срока аренды – требовать продления договора при условии соблюдения всех обязательств.

Обязанности арендатора включают:

• выплату арендной платы в сроки, указанные в договоре;
• соблюдение экологических и градостроительных норм;
• проведение текущего и капитального ремонта построек (если они находятся на арендованной земле);
• своевременную регистрацию договора и информирование арендодателя о любых изменениях;
• возврат земли в первоначальном виде в случае досрочного расторжения договора.

Регистрация и продление договора аренды

Регистрация — обязательный этап. По ст. 39.8 ЗК РФ договор считается действительным только после
внесения в ЕГРН. При продлении договора необходимо:

1. Подать в орган, выдавший аренду, заявление о продлении за 6 месяцев до окончания текущего срока.
2. Предоставить отчет о выполнении целевого назначения и уплату арендных платежей.
3. Согласовать новые условия (возможное изменение арендной платы, площади, срока).
4. Подписать новый договор и вновь зарегистрировать его в Росреестре.

Ограничения и запреты, введённые ФЗ 492‑ФЗ

Закон усиливает контроль за арендой в следующих направлениях:

• Запрет на аренду сельскохозяйственных земель физическим лицам, не имеющим статуса фермер‑производитель.
• Ограничение на сдачу в субаренду без согласования – любые субарендные отношения подлежат одобрению арендодателя.
• Запрет на изменение целевого назначения без согласования с органом, предоставившим аренду.
• Усиленный контроль за использованием земель в зоне особых экономических зон (СЭЗ) – отдельные правила
  для арендаторов в СЭЗ Крыма и Севастополя.

Практические рекомендации для заявителей

Чтобы избежать задержек и отказов, рекомендуется соблюдать следующие шаги:

1. Тщательно изучить целевое назначение участка. Не пытайтесь использовать землю иначе, чем
   указано в проекте – это будет поводом для отказа.
2. Собрать полный пакет документов. Недостающие справки часто становятся причиной возврата заявления.
3. Проверить наличие обременений. На кадастровом портале проверьте, нет ли залогов, арендных прав
   третьих лиц, охранных зон.
4. Подготовить финансовый план. В заявлении укажите, как будет выплачиваться арендная плата, какие
   гарантии предоставляются.
5. Своевременно регистрировать договор. После подписания сразу подайте документы в Росреестр –
   иначе договор может быть признан недействительным.
6. Следить за сроками. Пропуск 30‑дневного окна регистрации или 6‑месячного срока подачи заявления
   о продлении влечёт штрафы и риск утраты арендных прав.

Тор закон о аренде земли — это комплексный нормативный акт, который упорядочивает процесс предоставления
государственных и муниципальных земельных участков в аренду, повышает прозрачность и защищает интересы
всех сторон. Ключевые изменения — обязательное решение уполномоченного органа, публичные торги через Прозорро,
ужесточённые ограничения для физических лиц и обязательная регистрация в Росреестре.

Для граждан и юридических лиц важно тщательно готовить заявление, учитывать новые ограничения и строго
соблюдать регламент регистрации и продления договоров. При правильном подходе новый закон открывает
широкие возможности для развития сельского хозяйства, строительства и иных видов экономической деятельности
на арендованных государственных землях.

При возникновении вопросов рекомендуется обращаться к квалифицированным юристам, специализирующимся
в земельном праве, а также регулярно проверять актуальные версии законов на официальных ресурсах
(КонсультантПлюс, «Гарант», сайт Росреестра).

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.