— Вопрос «входит ли терраса в общую площадь жилого дома» регулярно вызывает споры при кадастровом учёте, оценке для налоговых целей и сделках купли-продажи. Ниже приведён развёрнутый анализ действующих нормативных актов и официальных разъяснений Росреестра, Минстроя и судебной практики.

Краткий ответ: зависит от назначения объекта и того, что именно подразумевают под «общей площадью»

• Жилое здание (ИЖС, ЛПХ, СНТ, приватизированная квартира):
  терраса не входит в общую площадь жилого помещения (п. 5 Приказа Минстроя № 43/пр, письмо Минстроя Д23и-1186 от ).
• Оценка общей площади здания в целом (строительные нормы и кадастровые планы):
  терраса включается в площадь этажа (Приложение 2 к Приказу Росреестра № П/0393 от , п. 10.3).
• Налогообложение (кадастровая оценка):
  открытая терраса не увеличивает налогооблагаемую площадь, если она не остеклена и не отапливается (письмо Росреестра 13-01032/22 от , Госдуме 2023 г.).

Исходные нормативные документы

2.1 Приказ Минстроя РФ № 43/пр от
«Об утверждении требований к определению площади жилого помещения…»

• п. 5: «общая площадь жилого помещения определяется как сумма площадей всех его частей… за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

2.2 Приказ Росреестра № П/0393 от
«Требования к определению площади здания, сооружения, помещения…» (Приложение 2)

• п. 10.3: «в площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд».
• п. 6: многосветные пространства, проёмы и люки учитываються на уровне нижнего перекрытия.

Разница между «общей площадью жилого помещения» и «общей площадью здания»

Практические примеры

Пример 1. Частный дом 6 × 8 м с открытой террасой 3 × 4 м

• Жилая площадь: 48 м² без учёта террасы.
• Площадь этажа в техпаспорте: 48 + 12 = 60 м² (террасу включили).
• Кадастровая оценка будет опираться на 48 м², если терраса не остеклена и не отапливается, ⇒ налог не растёт.

Пример 2. Квартира в новостройке с остеклённой террасой

• В договоре долевого участия площадь 80 м² = квартира 72 м² + терраса 8 м².
• Согласно п. 5 Приказа 43/пр, 8 м² не входят в общую площадь жилого помещения ⇒ не влияют на долю в общем имуществе дома.
• Однако в техпаспорте на здание 8 м² всё равно учтены в площади этажа.

Частые ошибки и спорные ситуации

1. Ошибка застройщика: применяют СП 118 (общестроительные нормы) и включают террасу в «общую площадь квартиры» в рекламе. Это противоречит ЖК РФ и Приказу 43/пр.
2. Перепланировка: если террасу утеплили, обустроили отопление и остеклили, кадастровый инженер может переквалифицировать её в «жилое помещение». Потребуется внесение изменений в ЕГРН.
3. СНТ, садовые дома: до 2019 года застройщики часто включали террасы в «общую площадь постройки» (СНиП 31-02-2001). Для целей налога на имущество это не имеет значения: п. 4 ст. 403 НК РФ указывает, что площадь до 50 м² всё равно не облагается.

Алгоритм кадастрового инженера при расчёте площади

1. Определить назначение объекта (жилое/нежилое).
2. Если жилое помещение (квартира, комната, дом) — исключить террасу из общей площади жилого.
3. Если формируется план этажа здания, включить террасу в площадь этажа.
4. Отразить террасу в поэтажном плане отдельной графой: «Терраса (не входит в общую площадь жилого помещения)».

Практические советы собственнику

• При покупке квартиры проверяйте, что площадь террасы выделена отдельной строкой в ДДУ и не входит в общую площадь жилого помещения.
• Перед остеклением и утеплением террасы получите разрешение на перепланировку (в МФЦ или через Госуслуги) и закажите техплан в БТИ, чтобы изменить назначение помещения.
• Для расчёта налога и кадастровой оценки используйте официальные данные из ЕГРН: в выписке терраса будет указана как «помещение вспомогательное» или «терраса» с кодом по Классификатору 2.4;