Часто при первой попытке продать квартиру или дом перед владельцем встаёт вопрос: «техпаспорт это домовая книга?».
На первый взгляд оба документа касаются одного и того же объекта – квартиры или дома, но по факту это разные бумаги с разными задачами.
В этой статье разберёмся, почему их путают, что именно нужно для сделки и где взять нужные справки.

Кратко о главном

• Технический паспорт (техпаспорт) – выписка из архива БТИ с чертежами, площадями, материалами стен и инженерным оборудованием.
• Домовая книга – устаревший регистрационный журнал жильцов. С 2021 года её официально отменили, данные перенесли в цифровые архивы.
• Для продажи, ипотеки или кадастрового учёта нужны техпаспорт + выписка из ЕГРН; домовая книга больше не требуется.

Что такое технический паспорт

Техпаспорт – это инвентаризационное досье, которое составляется кадастровыми инженерами на основании выезда на объект.
В него входят:

• поэтажные планы с точными размерами помещений;
• экспликация (таблица «помещение – назначение – площадь – высота потолков»);
• характеристики несущих конструкций, материалов стен, кровли, перекрытий;
• схемы инженерных сетей: водоснабжение, канализация, электрика, отопление.

Документ выдаётся Бюро технической инвентаризации (БТИ) или любой аккредитованной организации.
Срок действия техпаспорта – 5 лет. Если в помещении делали перепланировку, понадобится свежий акт обследования.

Что было такое «домовая книга» и почему её отменили

До 2021 года в каждой квартире и частном доме велся физический журнал, куда вписывали:

• всех зарегистрированных жильцов;
• даты прописки и выписки;
• сведения о собственниках.

МВД приказом № 715 от домовые книги отменило.
Информация о жильцах теперь хранится в цифровом виде в органах МВД.
Получить эти сведения можно через МФЦ или Госуслуги в виде выписки из домовой книги (архивной) – но она нужна лишь для прописки или споров о регистрации, не для продажи.

Сравнительная таблица

Как оформить технический паспорт

1. Выберите организацию. Это может быть городское БТИ, частное ООО с аккредитацией Росреестра или кадастровый инженер.
2. Подайте заявление: онлайн на сайте БТИ или лично в офисе.
3. Приготовьте документы: правоустанавливающие (ЕГРН), паспорт заявителя, старый техпаспорт (если есть).
4. Оплатите госпошлину и услуги инженера. В среднем – 3000–8000 ₽ в зависимости от площади.
5. Дождитесь выезда специалиста и готовности чертежей. Срок – 5–10 рабочих дней.
6. Получите готовый техпаспорт на руки или по e-mail.

Как получить выписку из домовой книги (если потребуется)

Даже после отмены печатных журналов иногда требуется архивная справка.

• Через Госуслуги: раздел «Паспорт, регистрация» → «Выписка из домовой книги».
• Через МФЦ: предъявите паспорт и правоустанавливающие документы на жильё (или нотариальную доверенность).
• Срок изготовления – 1–3 дня, стоимость – 200–400 ₽ (зависит от региона).

Частые ошибки и мифы

• «Можно продать квартиру без техпаспорта». Нет, банк и Росреестр его потребуют.
• «Домовая книга заменяет ЕГРН». Нет, ЕГРН содержит сведения о праве собственности, а домовая – о регистрации жильцов.
• «Техпаспорт и технический план – одно и то же». Нет, план нужен для постановки на кадастровый учёт, а паспорт – для инвентаризации.

Техпаспорт – это не домовая книга.
Техпаспорт описывает объект недвижимости, а домовая книга (в архиве) – жильцов.
Для сделок купли-продажи, ипотеки, кадастрового учёта и узаконивания перепланировки вам нужен именно техпаспорт и свежая выписка из ЕГРН.
Домовую же книгу можно не искать: если понадобиться справка о регистрации, закажите цифровую выписку через МФЦ или Госуслуги.

Будьте внимательны к срокам действия техпаспорта и своевременно обновляйте документы – так вы избежите задержек при любой сделке с недвижимостью.