Государственная кадастровая стоимость (ГКС) – официальная оценка стоимости земельного участка, установленная в результате государственной кадастровой оценки (ГКО)․ Она используется для расчёта налогов, арендных платежей, выкупа земель из государственной и муниципальной собственности, а также в судебных и иных правовых процедурах․

Правовая база

• Федеральный закон № 13‑ФЗ от  г․ «О государственной кадастровой оценке»;
• Статья 14 этого закона – порядок определения кадастровой стоимости;
• Постановления Правительства РФ и приказы Минэкономразвития, Минэкономразвития РФ, Росреестра, регулирующие методики расчёта;
• Налоговый кодекс РФ (разделы, где указана связь ГКС с земельным налогом и налогом на имущество)․

Что включает в себя кадастровая стоимость?

ГКС представляет собой денежную величину, выраженную в рублях за один квадратный метр (м²) земельного участка․ При этом учитываются:

1. Тип земель (сельскохозяйственные, подземные, населённые пункты, промышленные и т․д․);
2. Категория земель (земли сельскохозяйственного назначения, земли под жилую застройку, земли под коммерческую застройку и др․);
3. Расположение (близость к объектам инфраструктуры, транспортным артериям, природным ресурсам);
4. Показатели рыночных сделок, зарегистрированных в ЕГРН, которые являются базой для расчётов;
5. Особенности рельефа, наличия инженерных сетей и иных факторов, влияющих на стоимость․

Как определяется кадастровая стоимость?

Субъекты, участвующие в оценке

• Государственная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр);
• ГБУ «Госкадастроценка» – основной исполнительный орган, проводящий оценку;
• Независимые оценочные организации, аккредитованные в соответствии с требованиями ФЗ‑13‑ФЗ․

Основные этапы ГКО

1. Подготовительный этап: сбор кадастровых номеров, определение границ, проверка наличия ограничений․
2. Аналитический этап: изучение рыночных сделок, сравнение с аналогичными объектами, применение методик (сравнительный, доходный, затратный)․
3. Расчётный этап: вычисление стоимости 1 м² и умножение на площадь участка․
4. Экспертный контроль: проверка результатов независимыми экспертами․
5. Внесение в ЕГРН: публикация ГКС в Едином государственном реестре недвижимости․

Методики расчёта

В зависимости от категории и назначения земли применяются разные методы:

• Сравнительный (рыночный) метод – ориентируется на цены сделок с аналогичными участками;
• Доходный метод – используется для коммерческих земель, где учитывается потенциальный доход от их использования;
• Затратный метод – применяется к землям с ограниченным рынком (например, лесные, сельскохозяйственные)․

Где и как получить сведения о кадастровой стоимости?

Онлайн‑сервисы Росреестра

Самый быстрый способ – воспользоваться официальным сервисом «Публичная кадастровая карта» или сервисом «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки»․ Для получения данных достаточно:

1. Зайти на сайт Росреестра;
2. Ввести кадастровый номер участка или точный адрес;
3. Нажать кнопку «Получить сведения» – будет отображена площадь, классификация, стоимость 1 м² и общая ГКС․

Личный кабинет в сервисе «Госуслуги»

Если у вас есть подтверждённый аккаунт в системе «Госуслуги», то в разделе «Недвижимое имущество» можно получить выписку из ЕГРН, где указана кадастровая стоимость․

Офисные обращения

Для получения официальной выписки (в бумажном виде) необходимо обратиться в:

• Многофункциональный центр (МФЦ);
• Отделение Росреестра по месту регистрации недвижимости․

Как оспорить (изменить) кадастровую стоимость?

Если владелец считает, что установленная ГКС завышена или занижена, он имеет право:

1. Подать заявление об оспаривании в территориальный орган Росреестра в течение 30 дней с даты получения сведений;
2. Приложить доказательства (экспертные заключения, цены аналогичных сделок, результаты независимых оценок);
3. Участвовать в публичных слушаниях (при необходимости);
4. Получить решение администрации, которое может подтвердить, изменить или отменить первоначальную стоимость․

В случае отказа владелец может обжаловать решение в суде в течение 30 дней․

Практическое значение кадастровой стоимости

Налоговые платежи

• Земельный налог – рассчитывается как ГКС × налоговая ставка, установленная региональными властями;
• Налог на имущество физических лиц – в части, относящейся к земельному участку, также базируется на ГКС;
• Госпошлины за регистрацию сделок с недвижимостью учитывают ГКС․

Арендные и выкупные платежи

Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата определяется исходя из формулы:

Арендная плата = ГКС × коэффициент, установленный региональным правительством․

При выкупе такой земли из государственной собственности покупатель платит сумму, равную ГКС (или её части, в зависимости от условий программы)․

Сделки с недвижимостью

При купле‑продаже, дарении, наследовании и иных сделках ГКС часто используется как базовая цена, особенно если рыночные условия нестабильны․

Актуальные изменения 2022‑2026 годов

• 2022 год – завершена общероссийская переоценка всех земельных участков․ Новая стоимость вступила в силу 1 января 2023 года․
• 2023 год – проведена переоценка остальных объектов недвижимости (домов, квартир)․ Их ГКС обновлена с 1 января 2024 года․
• 2024 год – в ряде регионов (Татарстан, Башкирия, Омская область) начата очередная фаза актуализации ГКС в связи с ростом рыночных цен․
• 2025 год – введены новые методики расчёта для сельскохозяйственных земель, учитывающие изменения в агропромышленном секторе․
• 2026 год – ожидается масштабная переоценка в Нижегородской, Свердловской и Тульской областях; в некоторых регионах уже наблюдается рост средней ГКС до 20‑30 %․

Региональные особенности

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Где найти кадастровый номер участка?

Кадастровый номер указывается в договоре купли‑продажи, выписке из ЕГРН, на справке из МФЦ, а также в публичной кадастровой карте․

Как проверить, не изменилась ли уже моя кадастровая стоимость?

В личном кабинете на сайте Росреестра отображаются даты последнего определения и последнего внесения в ЕГРН․ При изменении будет указана новая стоимость․

Нужно ли платить налог, если участок не используется?

Да․ Земельный налог начисляется независимо от фактического использования, однако в некоторых регионах предусмотрены льготы для «необрабатываемых» сельскохозяйственных земель․

Можно ли самостоятельно уменьшить кадастровую стоимость?

Самостоятельно уменьшить нельзя, но владелец может подготовить обоснование и подать заявление об оспаривании (см․ раздел 5)․

Государственная кадастровая стоимость земельных участков – ключевой показатель, влияющий на налоговые обязательства, арендные платежи и стоимость сделок․ Своевременный доступ к актуальной информации, понимание методологии расчёта и знание процедур оспаривания позволяют собственникам эффективно управлять своими финансовыми обязательствами․

Для получения точных данных рекомендуется использовать официальные сервисы Росреестра или обращаться в МФЦ․ При возникновении спорных вопросов – обращаться к квалифицированным оценщикам или юридическим специалистам, знакомым с последними изменениями законодательства․

Дата публикации: 18 апреля 2026 года․ Информация актуальна на момент написания и может изменяться в зависимости от новых нормативных актов․