Актуальность темы. Кадастровая стоимость земельного участка напрямую влияет на размер земельного налога, арендную плату, а также на стоимость сделок купли-продажи. С 2026 года в России завершается очередной цикл переоценки земель, и уже с начнёт действовать новая кадастровая база. Чтобы не столкнуться с неожиданным ростом налоговой нагрузки, собственнику важно знать, откуда берутся цифры в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и как их можно изменить.

Что такое кадастровая стоимость?

Понятие и цель

Кадастровая стоимость — это оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, установленная в порядке государственной кадастровой оценки (ГКО). Главное её назначение — служить налоговой базой для земельного налога и исчисления арендных платежей.

Периодичность переоценки

• В большинстве субъектов РФ — не реже одного раза в 5 лет;
• В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не реже одного раза в 3 года;
• Экстренная переоценка возможна при изменении рыночных условий более чем на 30 %.

Как появляются сведения в ЕГРН

Этапы формирования

1. Разработка проекта ГКО. Региональный орган заказывает у аккредитованных оценщиков расчёты.
2. Утверждение результатов. Министерство имущественных отношений субъекта утверждает отчёт и вносит изменения в ЕГРН.
3. Вступление в силу. С момента вступления в силу нормативного акта (обычно 1 января очередного года) налог рассчитывается уже по новой базе.

Ключевая дата

Согласно Федеральному закону № 321-ФЗ от , изменённая кадастровая стоимость может применяться не раньше даты внесения сведений в ЕГРН (п. 13–15 Закона).

Где найти сведения о кадастровой стоимости

Пример выписки

№ 77:01:0004010:123
Вид объекта: земельный участок
Кадастровая стоимость: 5 840 000 ₽
Дата внесения:

Как изменить кадастровую стоимость

Предыстория вопроса

За последние два года средний рост кадастровой стоимости в Москве составил от 19,2 % (Зеленоград) до 23,6 % (Северный административный округ). Если владелец считает, что установленная оценка превышает рыночную, он вправе её оспорить.

Два пути оспаривания

1. Комиссия при Росреестре (досудебный порядок).
   • Срок подачи: 5 лет с даты внесения сведений.
   • Срок рассмотрения: 30 дней.
   • Результат: решение о пересмотре или отказе.
2. Суд.
   • Иск подаётся в районный суд по месту нахождения участка.
   • Обязательно приложить отчёт независимого оценщика.
   • Решение вступает в силу со дня внесения изменений в ЕГРН.

Что делать собственнику прямо сейчас

• Шаг 1. Получите электронную выписку ЕГРН.
• Шаг 2. Сравните кадастровую стоимость с рыночной (сайты-аггрегаторы, отчёты Росреестра).
• Шаг 3. Если разница > 30 %, закажите независимую оценку (срок 5–7 рабочих дней).
• Шаг 4. Подайте заявление на пересмотр через МФЦ или Госуслуги.
• Шаг 5. В случае отказа комиссии — обращайтесь в суд.

Налоговые последствия

Формула земельного налога:

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка × Коэффициент

Пример. Участок площадью 10 соток, кадастровая стоимость 6 000 000 ₽. Налог: 6 000 000 × 0,3 % = 18 000 ₽ в год. Если удалось снизить стоимость до 4 000 000 ₽, экономия составит 6 000 ₽ ежегодно.

Сведения государственного земельного кадастра о кадастровой стоимости — это не «сакральная цифра». Это результат оценочной процедуры, который можно и нужно проверять. Учитывая очередной цикл переоценки 2026–2027 годов, собственникам и арендаторам рекомендуется:
внимательно изучить выписку ЕГРН;
при необходимости — оперативно обратиться в комиссию или суд;
учитывать, что новая кадастровая стоимость вступит в силу 1 января 2027 года.

Помните: чем раньше вы начнёте процедуру оспаривания, тем быстрее снизите налоговую нагрузку и защитите свои права.