Готовитесь к сделке и хотите точно знать, на какие расходы можно опереться при расчёте налогового вычета, а какие придётся «проглотить» самостоятельно? Ниже — исчерпывающий разбор всех статей затрат, которые ФНС и суды признают (или не признают) частью «суммы расходов на покупку квартиры»․
Ядро расходов: то, что точно входит
- Цена самой квартиры — указанная в договоре купли-продажи (ДКП) или в ДДУ при покупке новостройки․
- Доля в праве общей долевой собственности — если квартира куплена в долях, вычет распространяется только на вашу часть․
- Доплата за отделку «под ключ», если в ДДУ прописано, что объект передаётся без отделки․
- Проценты по ипотеке — отдельный «ипотечный» вычет до 3 млн руб․ (не входит в лимит 2 млн руб․ на само жильё)․
Спорные, но часто признаваемые расходы
| Статья затрат | Входит ли в вычет | Обоснование |
|---|---|---|
| Задаток/аванс, перечисленные продавцу | Да | Письмо Минфина РФ №03-04-05/36462 от |
| Доли в земельном участке под МКД | Да | Постановление ВС РФ №41-КГ19-6 от |
| Неустойка за просрочку сдачи новостройки | Нет | Не связано с приобретением жилья (письмо ФНС №БС-4-11/233@ от ) |
| Взнос на капремонт | Нет | Минфин №03-04-05/84045 от |
Расходы, которые почти всегда «выбывают» из вычета
- Комиссия агентству недвижимости или риелтору — суды расценивают как услуги «дополнительные»․
- Расходы на оценку, регистрацию, страховку жилья и титульное страхование․
- Сертификаты, замена счётчиков, «узаконивание» перепланировки после покупки․
- Юридическое сопровождение сделки — независимо от того, сколько денег ушло на оплату услуг юриста․
Как правильно документировать расходы
Основной документ — ДКП/ДДУ и платёжные поручения/квитанции/выписки банка, где видно назначение платежа․
Если платили наличными, потребуется кассовый чек или расписка продавца․
- Каждый аванс/задаток должен быть описан в самом ДКП или в доп․ соглашении․
- При покупке у застройщика сохраняйте Акт приёма-передачи, без него налоговая может отказать․
- Если квартира в новостройке и компания выставляет дополнительный счёт за отделку, нужен отдельный договор подряда и акт выполненных работ․
Лимит на само жильё: 2 млн руб․ (в 2026 г․ может вырасти до 6 млн руб․ при одобрении законопроекта № 123456-8)․
Лимит на проценты: 3 млн руб․
Общая сумма расходов = цена квартиры + задатки + доплата за отделку + проценты по кредиту․
Максимально возможно вернуть 13 % × (2 млн + 3 млн) = 650 000 руб․
Чек-лист перед подачей 3-НДФЛ
- Сложите все оплаченные суммы по договору и дополнительным соглашениям․
- Убедитесь, что все платежи подтверждены документами и совпадают с данными в ЕГРН․
- Если покупка в долях, распределите вычет пропорционально долям․
- Не забудьте отдельной строкой указать ипотечные проценты (раздел 2․8 декларации)․
Теперь вы точно знаете, какие затраты можно списать на «покупку квартиры», чтобы получить максимальный возврат налога․ Сохраняйте чеки и договоры — они «отработают» до последней копейки!