Краткий ответ

Если вы продали квартиру, то облагаемая сумма = цена продажи − налоговый вычет (или документальные расходы)․
Далее НДФЛ = 13 % (или 15 % для сверхдоходов) от полученной разницы․
При соблюдении срока владения или применении вычета налог может быть равен 0 ₽․

Шаг 1․ Определить, есть ли вообще облагаемая база

Минимальный срок владения

• 3 года – если квартира получена:
  • в дар или наследство от близкого родственника;
  • по договору ренты или приватизации;
  • единственное жильё на момент продажи;
• 5 лет – во всех остальных случаях (куплена на вторичке, по ДДУ, получена в долевой и т․д․)․

Если срок владения больше – налог не платится, и дальнейшие расчёты не нужны․

Исключения

• Недвижимость, использованная в предпринимательской деятельности, всегда облагается, независимо от срока․
• Для имущества, полученного после , в расчёт берётся максимум из кадастровой стоимости × 0,7 и фактической цены․

Шаг 2․ Выбрать, что вычитать из дохода

Способ 1․ Имущественный вычет

Закон даёт право уменьшить доход на 1 000 000 ₽ один раз в налоговом периоде (календарный год)․

Пример:

Цена продажи: 3 200 000 ₽
Вычет: – 1 000 000 ₽
Облагаемая база: 2 200 000 ₽
НДФЛ 13 %: 286 000 ₽

Способ 2․ Документальные расходы

Можно учесть все документально подтверждённые затраты на покупку, ремонт, проценты по ипотеке, услуги риелтора․

Пример:

Цена продажи: 3 200 000 ₽
Расходы:
 – покупка 2 000 000 ₽
 – ремонт 500 000 ₽
 – ипотечные % 300 000 ₽
Облагаемая база: 400 000 ₽
НДФЛ 13 %: 52 000 ₽

Когда выгоднее вычет, а когда расходы?
Если цена квартиры ≈ или < 1 000 000 ₽ – выгоден вычет․
Если расходы больше 1 000 000 ₽ – выгоднее способ 2․

Шаг 3․ Проверить ограничения по кадастровой стоимости

Если договорная цена < 70 % кадастровой, налоговая считает доходом 70 % кадастровой стоимости․

Пример:

Цена в договоре: 4 000 000 ₽
Кадастровая: 7 000 000 ₽
70 % кадастровой: 4 900 000 ₽
База для расчёта: 4 900 000 ₽

Шаг 4․ Учесть особые ситуации

Супруги и долевая собственность

• 1 млн ₽ делится между всеми собственниками пропорционально долям․
• Каждый вправе применить свой вычет или свои расходы․

Единственное жильё (новое правило 2025 г․)

Если вы продаёте единственное жильё и одновременно покупаете другое, налог можно не платить до конца года, при условии что разница между «продажной» и «покупной» ценой не превышает 1 млн ₽․

Обмен с доплатой

Доплата считается доходом и облагается по общим правилам․

Шаг 5․ Подать декларацию и заплатить налог

1. Срок: до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
2. Форма: 3-НДФЛ (подаётся онлайн через Личный кабинет ФНС или на бумаге)․
3. Оплата: до 15 июля того же года․

Калькулятор «Сколько заплачу»

Топ-5 способов легально снизить налог до нуля

1. Дождаться срока 3 или 5 лет․
2. Продавать по цене ≤ 1 млн ₽ (возврат старого залога, брони и т․д․)․
3. Документировать все расходы: чеки на стройматериалы, договор с застройщиком, договор ремонта․
4. Разбить крупную сделку на части (доли продаются в разные налоговые периоды)․
5. Использовать имущественный вычет при продаже и вычет при покупке в одном году: при доходе ≤ 2 млн ₽ налог компенсируется․

Ключевые изменения 2025–2026 годов

• С 2026 г․ повышается налоговая ставка до 15 % для доходов свыше 2,4 млн ₽․
• Введён механизм «отложенного налога» при одновременной покупке/продаже жилья․
• В декларации 3-НДФЛ новая строка 052 – «Превышение кадастровой стоимости с учётом индексации»․

Чек-лист перед продажей

1. Уточнить дату перехода права собственности в ЕГРН․
2. Сравнить цену договора с 70 % кадастровой․
3. Собрать документы о расходах: ДКП, договор ремонта, акты, чеки․
4. Выбрать выгодный способ уменьшения базы․
5. Заранее подать заявление на онлайн-вычет в ЛК ФНС․

Главное – не нарушать сроки подачи декларации и сохранять все первичные документы․