В 2024 году в России вступили в силу обновлённые правила налогообложения доходов от продажи недвижимости․ Важнейшее изменение — новые пороги освобождения от НДФЛ и расширенные возможности по применению налогового вычета․ Ниже мы разберёмся‚ какая именно сумма не облагается налогом при продаже квартиры‚ как рассчитать минимальный срок владения и какие документы потребуются для подачи декларации․
Основное правило: минимальный срок владения
Налоговый Кодекс РФ (ст․ 217․1) освобождает от уплаты НДФЛ при продаже жилой недвижимости‚ если она находилась в собственности:
- ≥ 5 лет, общий случай (приобретена после );
- ≥ 3 года — приватизированная‚ подаренная близким родственникам‚ полученная по наследству или договору пожизненной ренты;
- ≥ 3 года — единственное жильё‚ проданное после (если на момент продажи у вас нет другой квартиры/доли в течение 90 дней до сделки)․
Важно: если квартира куплена в 2025 году‚ срок отсчёвается от даты регистрации права собственности в ЕГРН․ Исключение — долевое участие в строительстве: срок начинает течь с момента полной оплаты доли‚ а не с ввода дома в эксплуатацию․
Какая сумма точно не облагается налогом в 2026 году
Если срок владения квартирой меньше указанных выше величин‚ применяется налоговый вычет․ В 2024–2026 годах действуют два взаимоисключающих варианта:
| Вариант вычета | Размер вычета/освобождения | Когда использовать |
|---|---|---|
| Фиксированный вычет | 1 000 000 ₽ — без подтверждения расходов | Если нет чеков/ДДУ/акта приёма-передачи о расходах на покупку |
| Вычет в размере расходов | Сумма документально подтверждённых расходов (цена покупки + % по ипотеке + ремонт) | Есть все платёжные документы и договор купли-продажи |
Пример:
Вы продали квартиру за 8 500 000 ₽‚ купленную 2 года назад за 7 200 000 ₽ (есть ДДУ и чеки)․ Налоговая база = 8․5 млн – 7․2 млн = 1 300 000 ₽․ НДФЛ 13 % = 169 000 ₽․ Если бы не было подтверждённых расходов‚ применяли бы вычет 1 млн ₽ и платили бы 13 % от 7․5 млн = 975 000 ₽․
Что происходит при продаже доли или «дешёвой» квартиры
- Доля в квартире․ Каждый собственник может применить вычет 1 млн ₽ пропорционально своей доле․ Три собственника по 1/3 → каждый вычет ≈ 333 333 ₽․
- Стоимость ≤ 1 млн ₽․ Если продажная цена равна или ниже 1 млн ₽ и срок владения менее 5 лет‚ фиксированный вычет полностью покрывает доход․ Налог = 0 ₽․
Как подать нулевую декларацию и избежать штрафов
Даже если к оплате ничего не начислено‚ нужно подать 3-НДФЛ в ФНС России до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи․ Алгоритм:
- Собрать пакет документов (ДКП‚ ЕГРН-выписка‚ платёжки‚ акт приёма-передачи)․
- В личном кабинете налогоплательщика выбрать «Подать декларацию онлайн»․
- В разделе «Вычеты» указать код 901 (1 млн ₽) или 903 (расходы)․
- Подтвердить ЭЦП․
Штраф за неподанную декларацию — 1 000 ₽ минимум + 5 % от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки․
Подводные камни 2024–2026
• Кадастровая стоимость․ Если продажная цена ниже 70 % кадастровой‚ налоговая база принимается как 0․7 × кадастровая стоимость․
• Ипотечные проценты․ Включаются в расходы‚ но только если цель ипотеки — покупка именно этой квартиры․
• Подарки и наследство․ При продаже такой квартиры до 3 лет вычет можно применять только 1 млн ₽‚ а не фактические расходы дарителя․
Чек-лист: как сделать налог «нулевым»
- Убедитесь‚ что срок владения ≥ 3 или 5 лет — тогда никаких деклараций․
- Если срок меньше‚ соберите документы на расходы и сверьте их с продажной ценой․
- Оцените‚ выгоднее ли применить 1 млн ₽‚ если расходы < 1 млн ₽․
- Не забудьте подать 3-НДФЛ до 30 апреля и заплатить налог до 15 июля․