Начиная с 1 января 2026 года действует обновлённый порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости. Главная цель изменений — ужесточить контроль за «короткими» сделками и одновременно сохранить льготы для добросовестных собственников. Ниже — подробная инструкция‚ какая именно сумма при продаже квартиры освобождается от НДФЛ в 2026 году‚ какие документы потребуются и каких ошибок лучше избежать.

Когда квартира полностью освобождается от НДФЛ

Если вы владеете недвижимостью ≥ 5 лет (период владения отсчитывается с даты‚ указанной в ЕГРН)‚ доход от её продажи не облагается налогом вне зависимости от суммы сделки.

• Исключение № 1: квартира получена по наследству‚ дарению от близкого родственника или в рамках приватизации — минимальный срок снижен до 3 лет.
• Исключение № 2: единственное жильё семьи с детьми-инвалидами — налог не платится при любой длительности владения.

Если срок владения меньше льготного — какую сумму можно не декларировать

Имущественный вычет в 1 000 000 ₽

При продаже квартиры‚ которая находилась у вас в собственности меньше минимального срока‚ вы вправе уменьшить доход на вычет в размере 1 000 000 ₽. Это сумма не облагающаяся налогом при продаже квартиры по умолчанию.

Вычет «доходы минус расходы»

Вместо фиксированного вычета можно уменьшать налогооблагаемую базу на расходы‚ которые вы документально подтвердите:

• фактически уплаченная цена при покупке этой квартиры (ДКП‚ выписка из ЕГРН‚ платёжные поручения);

li>затраты на долевое строительство или покупка на этапе ДДУ;

• проценты по ипотеке‚ если квартира была куплена в кредит.

Используйте тот вариант‚ который даст большую выгоду.

Какой доход фактически «растворяется» в вычетах: примеры 2026 года

Пример 1

Вы купили квартиру за 4 500 000 ₽ в 2025 году и продаёте её в 2026 году за 5 200 000 ₽; Срок владения < 5 лет‚ поэтому применяете вычет «доходы минус расходы»:

• доход: 5 200 000 ₽
• расходы: 4 500 000 ₽
• облагаемая база: 700 000 ₽
• НДФЛ: 700 000 × 13 % = 91 000 ₽

Пример 2

Вы получили квартиру по дарственной от бабушки в 2022 году и продаёте её в 2026 году за 2 300 000 ₽. Срок владения 4 года — меньше льготных 5 лет. Используете вычет 1 000 000 ₽:

• налогооблагаемая база: 2 300 000 – 1 000 000 = 1 300 000 ₽
• НДФЛ: 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽

Как подать декларацию и получить вычет онлайн через Госуслуги

1. Войдите в личный кабинет на gosuslugi.ru.
2. Выберите «ФНС» → «Подача налоговой декларации 3-НДФЛ».
3. Заполните форму: укажите доход от продажи‚ вычет или расходы.
4. Приложите сканы:
   • ДКП/ДДУ на покупку;
   • платёжные документы;
   • ДКП на продажу;
   • выписку ЕГРН.
5. Подпишите заявление электронной подписью (ЭЦП) и отправьте.
6. Срок рассмотрения — до 3 месяцев; перерасчёт налога отражается в ЛК ФНС.

Частые ошибки‚ снижающие «необлагаемую» сумму

• Ошибка 1: продажа по заниженной цене (ниже кадастровой × 0‚7). Налоговая пересчитает доход по рыночной оценке.
• Ошибка 2: попытка задним числом оформить «её же» квартиру как единственное жильё. Проверка идёт по ЕГРН и ФГИС ФНС.
• Ошибка 3: потеря чеков и договоров. Без подтверждения расходов вы ограничены только вычетом 1 000 000 ₽.

Ключевое правило 2026 года: если не попадаете под льготный срок владения‚ всегда сравнивайте фиксированный вычет 1 000 000 ₽ с суммой документальных расходов — выбирайте то‚ что позволит максимально «обнулить» НДФЛ при продаже квартиры.

Информация актуальна по состоянию на 19 апреля 2026 года. Перед подачей декларации сверяйте данные на официальном сайте ФНС и в сервисе Госуслуги.