Налоговый вычет при продаже квартиры – это возможность уменьшить налоговую базу по НДФЛ и, соответственно, снизить сумму налога, которую вам придётся заплатить в бюджет. В статье подробно рассматриваются:
- какие виды вычетов существуют;
- какие условия необходимо выполнить;
- какова максимальная сумма вычета;
- как правильно оформить и подать декларацию 3‑НДФЛ;
- часто задаваемые вопросы;
Какие виды налоговых вычетов доступны продавцу недвижимости?
Имущественный налоговый вычет
Это вычет, который предоставляется при продаже жилого помещения, если вы владели им более 3 лет (или более 5 лет, если квартира приобретена в собственность до 1 января 2016 года). Вычет позволяет уменьшить налоговую базу на сумму до 1 000 000 рублей.
Социальный налоговый вычет
Если вы использовали полученные от продажи средства для покупки новой квартиры, строительства дома, погашения ипотечного кредита или уплаты процентов по ипотеке, то можете получить дополнительный вычет в размере до 2 000 000 рублей (при покупке нового жилья) или до 1 000 000 рублей (при погашении ипотеки). Этот вычет применяется к доходу, полученному от продажи, а не к сумме налога.
Подарочный (безвозмездный) вычет
Если квартира передаётся в дар, то налоговая база рассчитывается с учётом того, что даритель может воспользоваться тем же имущественным вычетом, а получатель – только при последующей продаже.
Как рассчитывается сумма налогового вычета?
- Определяем доход от продажи; Это разница между продажной ценой и стоимостью, указанной в договоре купли‑продажи (обычно это цена, за которую вы приобрели объект).
- Вычитаем налоговый вычет.
- Если вы претендуете только на имущественный вычет – уменьшаете налоговую базу на 1 000 000 рублей.
- Если вы используете средства на покупку новой недвижимости – дополнительно уменьшаете базу на до 2 000 000 рублей (при соблюдении условий).
- Рассчитываем налоговую базу. После вычетов получаем налогооблагаемую сумму. По ставке 13 % (для большинства налогоплательщиков) рассчитываем налог:
Налог = Налоговая база × 13 %. - Сравниваем с уплаченным налогом. Если вы уже удержали налог у покупателя (например, через нотариуса), то разница будет возвращена в виде возврата.
Условия получения имущественного вычета
- Квартира должна быть в собственности более 3 лет (или более 5 лет при приобретении до ).
- Объект недвижимости – жилой (квартира, дом, часть дома).
- Вычет предоставляется только один раз на каждый объект.
- Необходимо оформить декларацию 3‑НДФЛ за год, в котором произошла продажа.
- Сумма вычета ограничена 1 000 000 рублей независимо от реальной разницы в цене.
Как оформить декларацию 3‑НДФЛ?
Сбор документов
- Договор купли‑продажи недвижимости.
- Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.
- Справка из налоговой о размере удержанного налога (если налог удержан покупателем).
- Документы, подтверждающие наличие права собственности (свидетельство о праве собственности, выписка из реестра).
- Квитанция об уплате государственной пошлины за подачу декларации (если применимо).
Подача декларации
Декларацию 3‑НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости. Подача возможна:
- Через личный кабинет на портале Госуслуги (рекомендовано – быстро и без очередей).
- Лично в отделении Федеральной налоговой службы.
- По почте с заказным письмом с уведомлением о вручении.
Пример заполнения
Форма 3‑НДФЛ ФИО, ИНН, адрес. Доходы: 2.1. Продажа квартиры – 3 500 000 руб. 2.2. Стоимость приобретения – 2 600 000 руб. 2.3. Прибыль = 900 000 руб. Налоговый вычет: 3.1. Имущественный – 1 000 000 руб. (превышает прибыль, поэтому база = 0) Налог к уплате – 0 руб.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли получить вычет, если квартира была продана в течение 3 лет после покупки?
Нет. Имущественный вычет предоставляется только при владении более 3 лет (5 лет – для старых договоров). В таком случае налог рассчитывается без вычета.
Что делать, если налог уже удержан покупателем, но я хочу воспользоваться вычетом?
Удержанный налог включается в декларацию как уже уплаченный. После расчёта налоговой базы с учётом вычета вы получите возврат разницы (если таковая имеется).
Можно ли совместно использовать имущественный и социальный вычет?
Да, при условии, что вы выполняете требования обеих программ. Имущественный вычет уменьшает налоговую базу, а социальный – уменьшает сам налог (до 13 %). При этом общая сумма вычетов не должна превышать фактическую прибыль от продажи.
Какой срок действия вычета?
Вычет предоставляется в налоговом периоде, в котором была получена прибыль от продажи. Если декларацию подали позже установленного срока (30 апреля), то налоговая может наложить штраф за просрочку.
Можно ли получить вычет, если я являюсь нерезидентом?
Нерезиденты облагаются налогом по ставке 30 % и право на имущественный вычет не предоставляется. Однако они могут воспользоваться вычетом, если оформят статус налогового резидента РФ (проживание более 183 дней в году).
Практический совет от экспертов
Совет 1. Сразу после заключения договора купли‑продажи запросите у нотариуса копию акта о передаче прав и квитанцию об уплате налога. Это ускорит подготовку декларации.
Совет 2. Если планируете использовать полученные средства для покупки новой квартиры, подготовьте договор купли‑продажи нового объекта до подачи декларации – без него социальный вычет будет отклонён.
Совет 3. Храните все оригиналы документов минимум 5 лет. Налоговая может запросить подтверждающие бумаги в любой момент.
Сумма налогового вычета при продаже недвижимости ограничена 1 000 000 рублей для имущественного вычета и может быть дополнена социальным вычетом до 2 000 000 рублей, если средства направлены на приобретение нового жилья или погашение ипотечного кредита. Главное – соблюдать сроки подачи декларации (до 30 апреля) и подготовить полный пакет документов.
При правильном подходе вы сможете полностью или частично вернуть уплаченный налог и существенно сэкономить на сделке.
Статья подготовлена на основе актуальной информации от портала Госуслуги и официальных публикаций ФНС РФ, актуальной на 20 ноября 2020 г.