Налоговая декларация 3‑НДФЛ — основной инструмент, с помощью которого граждане могут вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости. Одним из ключевых параметров декларации является сумма фактически произведённых расходов на приобретение квартиры. От того, как правильно её рассчитать и задокументировать, зависит размер имущественного налогового вычета.

Правовая база

• Статья 220 НК РФ (п. 1) – устанавливает порядок предоставления имущественного налогового вычета при продаже жилой недвижимости.
• Статья 217.1 п. 3 НК РФ – определяет срок владения, после которого налог не взимается (3 года при продаже до 1 января 2021 г., 5 лет – после).
• Нормативные акты 2025‑2026 гг. уточнили предельный размер вычета (от 2 млн руб до 6 млн руб) и порядок заполнения строки 040 в форме 3‑НДФЛ.

Что входит в «фактически произведённые расходы»?

В налоговом вычете учитываются только те затраты, которые документально подтверждены и напрямую связаны с приобретением квартиры.

Ограничения по сумме вычета

1. Согласно текущим правилам (2026 г.), максимальная сумма расходов, признаваемых для имущественного вычета, составляет 2 000 000 руб. В проекте закона планируется её увеличение до 6 млн руб, но пока действует лимит в 2 млн.
2. Если документально подтверждённые расходы превышают лимит, в вычет включается только лимитная часть.
3. В случае одновременного применения нескольких вычетов (например, вычет по ипотечным процентам) необходимо следовать порядку: сначала учитываются расходы на покупку (строка 040), затем – процентные вычеты (строка 080).

Как правильно рассчитать вычет: пошаговый алгоритм

Ниже – практический чек‑лист, который поможет оформить декларацию без ошибок.

Шаг 1. Сбор документов

• Договор купли‑продажи квартиры.
• Квитанции об оплате госпошлины за регистрацию права.
• Счета‑фактуры и акты выполненных работ от нотариуса и риэлтора.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая дату и стоимость сделки.
• При наличии ипотеки – выписка из банка о сумме уплаченных процентов.

Шаг 2. Суммирование расходов

1. Сложите стоимость квартиры, указанную в договоре.
2. Добавьте все подтверждённые дополнительные расходы (нотация, регистрация, комиссия и т.п.).
3. Полученную сумму сравните с лимитом 2 млн руб; Если она выше – берите 2 млн.

Шаг 3. Заполнение декларации 3‑НДФЛ

1. В разделе «Имущественные вычеты» в строке 040 укажите полученную сумму (не более 2 млн руб).
2. Если вы также рассчитываете вычет по процентам по ипотеке, укажите их в строке 080.
3. В строке 150 укажите доход от продажи (сумма, полученная от покупателя).
4. В строке 160 укажите налоговый вычет (строка 040 + 080). Налог к уплате = (150 – 160) × 13 %.

Шаг 4. Подача декларации

• Через Личный кабинет налогоплательщика (ЛКН) или в отделении ФНС.
• При сдаче в бумажном виде приложите копии всех подтверждающих документов.
• Сохраните оригиналы – налоговая может запросить их в течение 3 лет.

Примеры расчётов

Пример 1. Продажа квартиры без налогового освобождения

Исходные данные:

• Сумма продажи: 3 200 000 руб.
• Сумма покупки (с учётом всех расходов): 2 600 000 руб.
• Срок владения – менее 3 лет → налог обязателен.

Расчёт:

1. Налоговая база = 3 200 000 – 2 600 000 = 600 000 руб.
2. Налог = 600 000 × 13 % = 78 000 руб.
3. Имущественный вычет (строка 040) = 2 600 000 руб., но лимит 2 млн → в декларацию вносим 2 000 000 руб.
4. Корректированный налог = (3 200 000 – 2 000 000) × 13 % = 156 000 руб.
5. Разница (156 000 – 78 000) = 78 000 руб. – это сумма, которую можно вернуть (если ранее налог уже уплачен).

Пример 2. Одновременная продажа и покупка (обмен)

Ситуация: Вы продавали старую квартиру за 4 500 000 руб., а новую покупали за 3 800 000 руб.

• Расходы на покупку (включая комиссии, регистрацию) – 3 950 000 руб.
• Лимит вычета – 2 000 000 руб.

Расчёт:

1. Имущественный вычет = 2 000 000 руб.
2. Налоговая база = 4 500 000 – 2 000 000 = 2 500 000 руб.
3. Налог = 2 500 000 × 13 % = 325 000 руб.
4. Если уплачено более – разницу можно вернуть.

Частые ошибки и как их избежать

• Не учитывают все подтверждающие документы. Налоговая может отклонить вычет, если, например, нет квитанции об оплате госпошлины.
• Считают вычет по полной стоимости квартиры, игнорируя лимит. При покупке за 3 млн руб. в вычет включается только 2 млн руб.
• Смешивают расходы на ремонт с расходами на покупку. Последние в вычет не входят.
• Заполняют строку 040 неверным способом. В 2026 г. в строке 040 указывается именно сумма расходов, а не разница цены продажи‑покупки.

Как подтвердить расходы в налоговой проверке

Для минимизации риска проверки подготовьте пакет из следующих документов (каждый документ – оригинал + копия):

1. Договор купли‑продажи (с печатями обеих сторон).
2. Квитанции об оплате нотариальных услуг, государственной пошлины, комиссии риэлтора.
3. Выписка из реестра прав (ЕГРН) – подтверждает дату регистрации и стоимость.
4. Банковские выписки, подтверждающие перевод денежных средств за покупку.
5. Если использовалась ипотека – справка банка о сумме уплаченных процентов (для отдельного вычета).

Эти документы подаются вместе с декларацией (в электронном виде – загрузка сканов) или в бумажном виде – в оригинале.

• Сумма фактически произведённых расходов – ключевой параметр, от которого зависит размер имущественного налогового вычета.
• В расчёт включаються только документально подтверждённые затраты, связанные с покупкой (стоимость квартиры, нотариальные и регистрационные платежи, комиссии).
• Лимит вычета в 2026 г. составляет 2 млн руб.; превышение лимита не учитывается.
• Заполняйте строку 040 формы 3‑НДФЛ точно в соответствии с инструкцией, а все документы храните минимум 3 года.

Соблюдая порядок расчёта и документального подтверждения расходов, вы сможете законно сократить налоговую нагрузку и вернуть значительную часть уплаченного НДФЛ.