Актуальность темы. В небольших городах России, к которым относится Дмитров (Московская область), большинство жилых построек – это 2‑3‑этажные дома, в которых находятся несколько квартир. Для владельцев таких квартир вопрос о том, считается ли их дом многоквартирным в правовом смысле, имеет прямое финансовое значение: от этого зависит, обязаны ли они платить налог на землю.

Предпосылки спора

В 2024 году налоговая инспекция потребовала от собственников квартир в одном из трехэтажных домов в Дмитрове уплатить налог на землю. ФНС аргументировала требование тем, что в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) дом не был отмечен как «многоквартирный», а значит, земля под ним не входит в состав общей долевой собственности собственников помещений.

Собственники возразили, ссылаясь на следующее:

• Разрешение на ввод дома в эксплуатацию указывало наличие девяти квартир;
• Права собственности на эти квартиры зарегистрированы в установленном законом порядке;
• Согласно Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, автоматически переходит в общую долевую собственность собственников помещений с момента кадастрового учета.

Хронология судебных разбирательств

1. Городской суд Дмитрова – удовлетворил требования жильцов и признал действия налоговой инспекции незаконными.
2. Московский областной суд – отменил решение городского суда, указав на отсутствие в ЕГРН сведений о том, что дом является многоквартирным.
3. Первый кассационный суд общей юрисдикции – поддержал позицию областного суда, сославшись на то, что земельный участок не «формировался» как объект многоквартирного дома.
4. Верховный суд РФ – рассмотрел кассационную жалобу и отменил решения нижестоящих судов, назвав их «существенными нарушениями норм материального права».

Позиция Верховного суда

Тройка судей Судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ вынесла следующие ключевые выводы:

• В разрешении на ввод трехэтажного жилого дома явно указано наличие девяти квартир, права на которые оформлены в установленном порядке.
• С дня проведения государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 117 Жилищного кодекса РФ).
• Отсутствие в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования участка «для размещения многоквартирного дома» не может приводить к отрицательным последствиям для собственников.
• Участок, о котором шёл вопрос, имеет вид разрешенного использования «под среднеэтажную жилую застройку», что соответствует статусу многоквартирного дома.
• Необходимо установить момент, с которого дом считается многоквартирным, и, исходя из этого, определить период, с которого налогоплательщики освобождаются от уплаты земельного налога.

«Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме», – цитата из Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

Правовая база, регулирующая общую собственность

Практические выводы для собственников квартир в Дмитрове и аналогичных городах

• Проверьте документы. Убедитесь, что в разрешении на ввод в эксплуатацию указано количество квартир и их адреса.
• Запросите выписку из ЕГРН. Даже если в реестре нет отметки о «многоквартирном доме», наличие права общей долевой собственности на земельный участок подтверждает ваш статус.
• Соберите протоколы собраний собственников. Решения о переходе земельного участка в общую долевую собственность фиксируются в протоколах общего собрания.
• Обратитесь к юристу. При возникновении требований налоговой инспекции подготовьте пакет: разрешение на ввод, выписку из ЕГРН, протоколы собраний, кадастровый паспорт.
• Не откладывайте. В случае спора подавайте кассационную жалобу в течение месячного срока от получения уведомления о начислении налога.

Как избежать конфликтов с налоговой службой

1. Заранее уточните статус земельного участка в МКАД (многоэтажный, среднеэтажный, иное).
2. Проведите добровольный аудит кадастровых данных через сервисы Росреестра.
3. Сформируйте и подпишите соглашение о совместном использовании общих территорий (крыша, лестничные клетки, подвалы).
4. Регулярно участвуйте в общих собраниях собственников и фиксируйте решения в протоколах.
5. При появлении вопросов о налогообложении – сразу консультируйтесь с налоговым консультантом, а не откладывайте до судебных разбирательств.

Судебные разбирательства, развернувшиеся вокруг трехэтажного дома в Дмитрове, продемонстрировали, что формальная отметка в ЕГРН о «многоквартирном доме» не является единственным определяющим фактором в вопросах общей собственности и налогообложения. Верховный суд РФ подчеркнул, что существует прецедент, согласно которому наличие зарегистрированных квартир и их прав собственности влечёт за собой автоматическое признание дома многоквартирным, а земельный участок переходит в общую долевую собственность.

Для собственников квартир в небольших городах и поселках это решение является важным юридическим ориентиром: даже если реестр не отражает статус «многоквартирный», права собственников сохраняются, и они могут требовать отмены неправомерных налоговых начислений.

Таким образом, грамотный подход к документированию прав собственности, активное участие в управлении домом и своевременное привлечение юридической помощи позволяют эффективно защищать свои интересы и избегать финансовых потерь.

Автор статьи: юридический аналитик, специалист по вопросам недвижимости и налогового права.

Дата публикации: