Нормативные основания: ст. 35 ЗК РФ и смежные положения
Статья 35 Земельного кодекса РФ закрепляет принцип «следования земли за объектом»:
- При переходе права собственности на здание или сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, новый собственник объекта автоматически приобретает право использования части участка, занятой данным объектом и необходимой для его эксплуатации.
- Условия и объем этого права сохраняются такими же, как у прежнего собственника объекта (абз. 1 п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Аналогичное правило содержится в ст. 552 ГК РФ и ст. 273 ГК РФ — при отчуждении здания, расположенного на собственном земельном участке, к новому собственнику переходит и участок.
Судебная практика Верховного Суда РФ (Обзор № 3-2019)
Единство судьбы здания и земли
Позиция Верховного Суда: судьба земельного участка неразрывно связана со зданием, расположенным на нём. При переходе права собственности на здание обязательно возникает право (или доля в праве) на землю.
Права покупателя помещений в многоквартирном доме
- С момента государственной регистрации права собственности на любое помещение в здании покупатель автоматически получает долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (п. 2 ст. 131, п. 4 ст. 244 ГК РФ).
- Размер доли определяется пропорционально площади помещения к общей площади всех помещений (п. 7 Обзора ВС РФ № 2-2016).
Ключевые выводы судов
- Регистрация. Переход права на землю оформляется в ЕГРН одновременно с регистрацией перехода права на здание/помещение (ст. 551 ГК РФ).
- Неделимость участка; Суды подчеркивают: если участок используется для всего здания, невозможно выделить долю в натуре, доля оформляется в праве общей долевой собственности.
- Исключения. Передача отдельных движимых вещей или переход прав только на помещение без перехода права на здание в целом не влечет автоматического перехода права на землю (Обзор судебной практики ГАРАНТ).
Распространенные споры и позиция судов
| Спорная ситуация | Позиция верховных судов |
|---|---|
| Отказ Росреестра зарегистрировать долю в земле при покупке квартиры | Заявление удовлетворяется: регистрация доли обязательна с момента регистрации квартиры. |
| Участок находится в аренде у застройщика, жильцы требуют собственность | Право собственности на участок переходит к собственникам помещений после ввода дома в эксплуатацию и оформления права общей долевой собственности (Постановление Пленума ВАС РФ № 11). |
| Арендатор здания продаёт свои права третьему лицу | Переход прав аренды земли допускается, если договор аренды не запрещает уступку и собственник участка согласен (ст. 615, 617 ГК РФ). |
Пошаговая схема действий нового собственника
- Проверьте ЕГРН. Убедитесь, что в выписке отражён земельный участок и здание.
- Подайте заявление в Росреестр о внесении сведений о доле в земельном участке (форма Р13014).
- Оплатите госпошлину:
- 2 000 ₽ — физические лица;
- 22 000 ₽ — юридические лицы.
- Получите выписку из ЕГРН с новой записью о праве общей долевой собственности на землю.
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: не указывать в договоре купли-продажи сведения о доле в земле.
Решение: включите обязательный пункт о переходе доли с точным размером. - Ошибка: регистрировать только помещение без участка.
Решение: подайте одновременно два заявления: на помещение и на долю в земле. - Ошибка: полагаться на «устные договорённости» с прежним собственником земли.
Решение: зафиксируйте в договоре порядок и сроки перерегистрации земельного участка.
Судебная практика последних лет раз и навсегда закрепила принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нём недвижимого имущества. При покупке квартиры, офиса или промышленного здания не забывайте оформить долю в праве на землю: это не только защитит ваши интересы, но и исключит споры с другими собственниками и органами регистрации.
Статья подготовлена по состоянию на . Перед применением полученной информации рекомендуется проверить актуальность нормативных документов.