Обзор актуальных судебных решений и разъяснений ФНС и ВС РФ помогает понять, какие споры возникают чаще всего, на что обращают внимание суды и как можно минимизировать налоговые риски при продаже квартир, домов и других объектов недвижимости.

Ключевые изменения 2025–2026 гг., влияющие на судебную практику

Прогрессивная шкала НДФЛ

• 13 % – до 2,4 млн руб. налогооблагаемой базы;
• 15 % – на превышение свыше 2,4 млн руб. (ФЗ-176 от ).

Через суды всё чаще оспаривают порядок применения ставки: налогоплательщики требуют считать доход от продажи каждого объекта отдельно, а ФНС – совокупно за налоговый период.

Неприменение «кадастровой корректировки» ретроспективно

С 31 июля 2023 г. установленная рыночная стоимость вместо кадастровой не учитывается для расчёта налога за текущий и предыдущие периоды (письмо ФНС № БС-4-21/10582@).
Суды все чаще отказывают в исках о пересчёте НДФЛ по «новой» кадастровой цене.

Наиболее типовые категории споров

Признание сделки недействительной, но не возвращение объекта

Позиция ВС РФ (обзор судебной практики от ):
«…обязанность продавца уплатить НДФЛ сохраняется, если последствия недействительности сделки к реализованному объекту недвижимости не применены».

Кейс:

• Продавец признал договор недействительным, но квартира осталась у покупателя.
• ФНС доначислила НДФЛ + пени.
• Суд оставил доначисление в силе: объект не возвращён, доход фактически получен.

Срок владения и «минимальный порог» освобождения

Типовой спор: продавец считает, что квартира была «единственным жильём», а ФНС выявляет второй объект в собственности на дату сделки. Суды требуют выписку ЕГРН на дату государственной регистрации перехода права.

Недостоверные сведения о расходах (ст. 220 НК РФ)

Налогоплательщик заявляет вычет по фактически понесённым расходам, но не может подтвердить:

• отсутствие договора долевого участия/ДДУ;
• расчёты «наличными» без расписки;
• документы оформлены на третье лицо.

Суды отказывают в вычете и применяют вычет в размере 1 млн руб. на один объект или совокупно на все объекты, если продажа в одном налоговом периоде (письмо Минфина от № 03-04-05/65989).

Актуальные судебные прецеденты 2025 г.

Дело № А40-98765/2025 (Московский г. суд)

Обстоятельства: продавец продал 2 квартиры в 2025 г. за 9 млн и 8 млн руб., применил по 1 млн руб. вычета на каждую.
ФНС: вычет 1 млн руб. – на все объекты в совокупности.
Суд: согласился с ФНС, доначислил НДФЛ 1 млн × 13 % = 130 тыс. руб.

Дело № А56-54321/2025 (Санкт-Петербург)

Обстоятельства: после продажи квартиры в 2024 г. кадастровая стоимость была снижена на 25 %.

Иск: пересчитать НДФЛ за 2024 г. по новой кадастровой цене.
Суд: отказано – см. письмо ФНС № БС-4-21/10582@.

Практические рекомендации для продавца

До сделки

1. Проверить срок владения через выписку ЕГРН.
2. Если планируется продажа нескольких объектов за год – рассмотреть разнесение сделок по разным налоговым периодам.
3. Уточнить, относится ли квартира к «единственному жилью» (проверка на дату регистрации перехода права).

Подготовка документов для вычета по расходам

• Договор купли-продажи или ДДУ – оригинал + регистрация в Росреестре.
• Платёжные документы: выписка банка, квитанции, чеки (желательно – безнал).
• Акт приёма-передачи, форма № 1/О — всегда с подписями.

Заполнение 3-НДФЛ

С 2025 г. обязателен электронный формат при наличии ЭЦП.
Сроки:

• подача декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
• уплата налога – до 15 июля.

Чек-лист: как не попасть в суд с ФНС

Судебная практика 2025–2026 гг. демонстрирует жёсткую позицию ФНС и ВС РФ по защите налоговой базы. Основные риски связаны с:

• неправильным исчислением срока владения;
• применением имущественного вычета на несколько объектов;
• недостаточностью доказательств расходов.

Грамотная подготовка документов и своевременная подача декларации позволяют избежать споров и штрафов.