04 апреля 2026 г.
В чём суть предложения Минэкономразвития?
Министерство экономического развития РФ направило на межведомственное согласование
пакет поправок в Гражданский кодекс‚ которые закрепляют принцип:
«судьба земельного участка следует судьбе расположенной на нём недвижимости».
Смысл изменений прост: если здание переходит к новому собственнику‚
автоматически за ним переходит и земельный участок без дополнительных договоров
и регистрационных действий.
Зачем это нужно?
- Сокращение «разрывов» собственности.
Раньше нередко случалось: купил помещение‚ а земля «забыта» в реестре‚
что порождало судебные споры и остановку сделок. - Удешевление сделок.
Отпадает необходимость оформлять отдельный договор аренды
или купли-продажи участка. - Защита дольщиков.
Покупатели квартир в новостройках получат землю «в комплекте»‚
даже если застройщик не оформлял переход права на участок. - Инвестиционный комфорт.
Покупатели коммерческой недвижимости больше не тратят месяцы
на согласование земельных отношений и снижают юридические риски.
Как это будет работать на практике?
Автоматическое «прикрепление» земли
С момента государственной регистрации перехода права на здание
(или помещение в нём) к новому собственнику одновременно
переходит право на соответствующий земельный участок;
Не нужны дополнительные заявления‚ договоры и оплата госпошлины за землю.
Один-единый объект в ЕГРН
В Едином государственном реестре недвижимости появится
объединённая запись: «здание + земля».
При последующих сделках достаточно указать один кадастровый номер комплекса.
Исключение – доля в общем имуществе
Если речь о многоквартирном доме‚ земля остаётся в
общей долевой собственности собственников помещений.
Новый собственник квартиры автоматически становится со-владельцем земли‚
но не получает отдельный земельный участок.
Кто уже поддержал идею?
- Росреестр – отмечает рост судебных споров из-за «разъединённых» прав
и снижение числа регистраций земельных участков после продажи здания. - Банки – упрощённое залоговое обеспечение:
ипотека на здание автоматически охватывает и землю. - Застройщики – упрощается продажа объектов коммерческой недвижимости‚
падают издержки на юридическое сопровождение.
Возможные риски и нюансы
- Разные цели разрешённого использования.
Если здание купил физлицо‚ а земля была в аренде у юрлица‚
потребуется временный переходный период‚ чтобы привести ВРИ в соответствие. - Кадастровые ошибки.
Участки‚ ранее «привязанные» к зданию с погрешностями‚
могут потребовать нового межевания. - Доли в праве.
Если раньше земля была в долевой собственности‚
а здание – у одного собственника‚ потребуется согласие всех долевиков.
Когда ждать изменения?
Планируемый срок внесения поправок в Госдуму – июнь 2026 года.
С учётом прохождения всех чтений и подписей поправки могут
вступить в силу 1 января 2027 года.
Переходный период – два года‚ чтобы все заинтересованные стороны
успели привести документы в соответствие.
Что делать уже сегодня?
- Владельцам зданий.
Проверьте в ЕГРН‚ оформлено ли право на земельный участок.
Если нет – подготовьте документы заранее‚ чтобы воспользоваться упрощённой процедурой. - Покупателям недвижимости.
Уточняйте статус земли в ДДУ или договоре купли-продажи.
После вступления поправок несоответствий не останется‚ но сейчас они могут создать проблемы. - Юристам и риэлторам.
Обновляйте шаблоны договоров и чек-листы due diligence‚
чтобы учесть новые правила в будущих сделках.
Принцип «судьба земли = судьба недвижимости» станет
ключевым элементом упрощения гражданского оборота.
Он устранит «разрывы» между зданием и землёй‚ снизит издержки‚
повысит прозрачность и надёжность сделок.
Главное – оперативно подготовиться к изменениям‚
чтобы новые правила сыграли на руку всем участникам рынка.