Кратко о главном: с 2023 года налог на имущество организаций (НИО) и физических лиц (НИФЛ), база которого определяеться кадастровой стоимостью (КС), не требует подачи декларации, а ставка устанавливается законами субъектов РФ и не может превышать 2 %–2,5 % (в зависимости от региона). Ниже – подробный разбор правил, ставок, расчётов и особенностей для разных субъектов.
Правовая база
- Статья 378.2 Налогового кодекса РФ – определяет перечень объектов недвижимости, для которых налоговая база считается кадастровой стоимостью.
- Статья 380 НК РФ – ограничивает максимальную ставку налога, устанавливаемую субъектом, значением 2 % (в некоторых регионах – 2,2 % или 2,5 %).
- Региональные законы (например, Закон Чувашской Республики от N 38) конкретизируют перечень объектов и ставку.
- С 1 января 2025 года новые кадастровые стоимости вступают в силу только с начала следующего налогового периода.
Какие объекты облагаются по КС?
В перечень входят, но не ограничиваются:
- Земельные участки (включая сельскохозяйственные, под жилую застройку, под коммерческую деятельность).
- Здания и сооружения (офисные, торгово‑офисные, производственные, жилые многоквартирные дома).
- Объекты капитального строительства стоимостью более 300 млн руб.
- Гаражи, склады, объекты незавершённого строительства, если они указаны в региональном законе.
Ставки налога в субъектах РФ (2026 год)
Ниже – таблица типовых ставок, действующих в 2026 году. В каждом субъекте закон может предусматривать льготные ставки для определённых категорий (социальные объекты, сельское хозяйство, ИП‑сельхозпроизводители и пр.).
| Субъект РФ | Максимальная ставка (Налог на имущество организаций) | Максимальная ставка (Налог на имущество физических лиц) | Особенности / льготы |
|---|---|---|---|
| Москва | 2,0 % | 0,3 % (для жилой недвижимости) / 1,0 % (для земельных участков) | Ставка 0,3 % сохраняется для большинства жилых объектов; льготы для соцжилья. |
| Санкт‑Петербург | 2,2 % | 0,5 % (жилая), 1,2 % (земля) | Сниженные ставки для объектов, предназначенных для культуры и образования. |
| Татарстан | 2,0 % | 0,5 % | Льготы для сельскохозяйственных предприятий (0,1 %). |
| Чувашская Республика | 2,0 % | 0,5 % | Ставка 0,3 % для жилой недвижимости, если объект включён в перечень по закону № 38‑2024. |
| Краснодарский край | 2,5 % | 0,7 % | Разрешено повышение до 2,5 % для объектов стоимостью более 300 млн руб. |
| Прочие субъекты (пример) | ≤ 2,2 % | ≤ 0,6 % | Точная ставка указывается в региональном законе; часто применяется 0,1 %‑0,3 % для сельхозземель. |
Важно: ставки могут изменяться в течение года – проверяйте актуальные нормативные акты на официальных порталах региональных налоговых администраций.
Как рассчитать налог по кадастровой стоимости?
Формула расчёта
Сумма налога = Кадастровая стоимость (КС) × Ставка налога
Если в законе предусмотрена квартальная уплата авансов, то:
- Авансовый платёж = (КС × Ставка) ÷ 4
- Окончательный расчёт производится после закрытия налогового периода (обычно 31 декабря).
Пример расчёта (2026 год)
| Объект | Кадастровая стоимость, ₽ | Ставка (по региону) | Годовой налог, ₽ | Квартальный аванс, ₽ |
|---|---|---|---|---|
| Земельный участок (коммерческий) в Москве | 150 000 000 | 1,0 % | 1 500 000 | 375 000 |
| Офисное здание в Татарстане | 80 000 000 | 2,0 % | 1 600 000 | 400 000 |
| Жилой многоквартирный дом в Чувашии | 250 000 000 | 0,3 % | 750 000 | 187 500 |
Учёт изменений КС в течение года
Если кадастровая стоимость изменяется (корректировка судом, исправление ошибок), применяется старое значение до 31 декабря текущего года. Новая стоимость вступает в силу с 1 января следующего налогового периода.
Декларация и порядок уплаты
- Для объектов, облагаемых по КС, декларация не подаётся (п. 6 ст. 386 НК РФ). Налоговый орган формирует уведомление автоматически.
- Уведомление о сумме налога приходит в начале года (обычно в марте). В нём указаны:
- Кадастровая стоимость, принятая в ЕГРН;
- Ставка налога, установленная регионом;
- Сумма к уплате и сроки (обычно до 1 декабря).
- Оплата производится через личный кабинет ФНС, банковские сервисы или в кассе налоговой инспекции.
- При необходимости можно оформить рассрочку (по региональному регламенту), но процентные начисления могут увеличить итоговую сумму.
Льготы и вычеты
Региональные законы могут предоставлять льготы следующим группам налогоплательщиков:
- Сельскохозяйственные предприятия – ставка от 0,1 % до 0,5 %;
- Объекты социальной значимости (школы, больницы, детские сады) – снижение ставки до 0,1 %;
- Лица, получившие статус «малоимущий» – полное освобождение от НИФЛ на жилую площадь до 30 м²;
- ИП, использующие недвижимость только в личных целях (домашний офис) – возможность применения пониженной ставки 0,3 %.
Для получения льготы необходимо подать заявление в налоговый орган в сроки, указанные в региональном нормативе (обычно до 31 марта текущего года).
Что изменилось в 2025–2026 гг.
- С 2025 года региональные органы получили право повышать ставку до 2,5 % для объектов стоимостью более 300 млн руб. (пример – Краснодарский край).
- Начиная с 2023 года налоговая база по КС не требует подачи декларации – упрощённый порядок уведомления.
- В 2026 году многие субъекты ввели квартальные авансовые платежи, чтобы распределить нагрузку на налогоплательщиков.
- ФНС обновила онлайн‑калькулятор, позволяющий автоматически рассчитывать налог, учитывая региональную ставку и режим оплаты.
Практические рекомендации налогоплательщикам
- Проверьте актуальную кадастровую стоимость в ЕГРН. При расхождениях – подайте запрос на пересмотр.
- Убедитесь, что объект включён в перечень, определённый региональным законом. Если нет – налог может исчисляться по среднегодовой стоимости, а не по КС.
- Сохраняйте уведомления ФНС: в них указаны сроки и реквизиты для оплаты.
- Если ваш объект подпадает под льготы, подготовьте пакет документов (свидетельство о регистрации, выписку из реестра и т.п.) и подайте их до установленного срока.
- Для крупных объектов (стоимость > 300 млн руб.) планируйте бюджет с учётом возможного повышения ставки до 2,5 %.
- Используйте онлайн‑калькуляторы ФНС или специализированные сервисы (Контур.Недвижимость, Налоговый калькулятор) для предварительного расчёта.
Налог на имущество, исчисляемый по кадастровой стоимости, стал более предсказуемым и прозрачным благодаря ограничению ставок и упрощённому порядку уведомления; Однако каждый субъект РФ имеет право установить свои ставки (в пределах федерального предела) и предоставить льготы, поэтому владельцам недвижимости необходимо отслеживать региональные изменения, проверять актуальность кадастровой стоимости и своевременно вносить платежи.
Если у вас остались вопросы по конкретному региону или объекту – обратитесь в налоговую инспекцию вашего субъекта или к профессиональному консультанту.