В уходящем 2009 году российский строительный сектор прошёл через сложный, но в целом устойчивый период. По данным, опубликованным на портале realty.rbc.ru, общий объём введённого жилья в стране составил 59,8 млн кв. м. Этот показатель стал ключевым маркером, позволившим оценить, как отрасль справилась с последствиями мирового финансового кризиса 2008 года.

Общий объём введённого жилья

Цифра 59,8 млн кв. м отражает совокупную площадь всех жилых объектов, сданных в эксплуатацию по всей территории Российской Федерации в течение 2009 года. В сравнении с докризисным 2007 годом (≈ 62–63 млн кв. м) наблюдается незначительное снижение, однако оно оказалось менее драматичным, чем прогнозировали аналитики в конце 2008 года.

Региональная разбивка: где строили больше всего

По данным Росстата и отраслевых ассоциаций, лидерами по объёмам ввода жилья стали:

• Москва и Московская область — порядка 12 млн кв; м (около 20 % общероссийского объёма);
• Санкт-Петербург и Ленинградская область — свыше 5 млн кв. м;
• Краснодарский край — около 3 млн кв. м, во многом благодаря активной застройке Черноморского побережья;
• Свердловская, Нижегородская, Самарская и Челябинская области, каждая в пределах 1,5–2 млн кв. м.

Драйверы рынка: чем объясняется относительная стабильность

Несмотря на острую нехватку ликвидности в банковском секторе и падение спроса на первичном рынке, строительству удалось сохранить объёмы благодаря нескольким факторам:

1. Госпрограмма «Доступное жильё»; Субсидирование процентных ставок и гарантийные схемы позволили застройщикам сохранить поток дольщиков.
2. Девелоперская кооперация с банками. Крупные компании смогли рефинансировать кредиты и пересмотреть графики погашения долгов.
3. Миграционный и демографический спрос. Устойчивый приток населения в крупные агломерации частично компенсировал снижение покупательской способности.
4. Консолидация рынка. Мелкие застройщики выбывали из игры, освобождая нишу для крупных игроков с более устойчивой финансовой базой.

Сегменты рынка: динамика по типам объектов

4.1 Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Доля ИЖС в общем объёме составила порядка 47 %, что на 3 % выше, чем в 2008 году. Рост обусловлен:

• желанием граждан снизить зависимость от ипотечных ставок;
• высокой доходностью сельской ипотеки (программа «Сельский дом»);
• дешевизной земельных участков вне крупных городов.

4.2 Многоэтажное жильё

Мультифамильные дома обеспечили оставшиеся 53 % ввода. Здесь наблюдался спад числа проектов, но рост средней площади квартир за счёт «замороженных» стартов 2008 года.

4.3 Коммерческая недвижимость

Объёмы ввода офисов и торговых центров сократились примерно на 15–20 %, однако государственные инфраструктурные проекты (медицинские центры, объекты к 2014 году) частично выровняли ситуацию.

Ценовые тренды и доступность жилья

Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке по итогам 2009 года составила 47 800 руб. по России (данные Росреестра), что на 6 % ниже пиковых значений 2008 года. Снижение цен в номинальном выражении произошло впервые за последнее десятилетие. Однако реальная доступность (с учётом падения доходов населения) улучшилась незначительно: ипотечный коэффициент (отношение среднего размера кредита к средней зарплате) остался на уровне 5,2 годовых доходов.

Проблемы и вызовы отрасли

• Дефицит длинных денег. Доля ипотечных выдач в ВВП составила лишь 2,7 %, тогда как в развитых странах показатель превышал 20 %.
• Рост доли незавершённого строительства. По оценкам «Дом.РФ», доля «долгостроев» выросла до 11 % от общего объёма.
• Волатильность себестоимости. Цены на цемент и арматуру колебались в диапазоне ±20 %, что затрудняло прогнозирование.
• Устаревшие нормативы. В 2009 году ещё действовали СНиП 31-02-2001 и ряд документов 1990-х годов, не отвечавших современным требованиям энергоэффективности.

Государственная поддержка и первые антикризисные меры

Ключевыми механизмами поддержки стали:

1. Гарантийный фонд ДОМ.РФ (тогда — Фонд содействия ипотечному жилищному кредитованию) — выдача поручительств по 40 млрд руб.;
2. Субсидирование ставок по ипотеке — снижение ставки до 11 % годовых;
3. Форфейтинг застройщиков — выкуп долговых обязательств у банков;
4. Мораторий на повышение земельных налогов в границах крупных городов до конца 2010 года.

59,8 млн кв. м стали символом выживания российского строительного комплекса в условиях глобального кризиса. Аналитики «Института Гайдара» и «Дом.РФ» прогнозируют умеренный рост в 2010 году до 62–63 млн кв. м при условии стабилизации цен на нефть и дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики ЦБ РФ.

Таким образом, 2009 год показал: даже в самые тяжёлые времена жилищное строительство в России способно адаптироваться, если государство, бизнес и банковский сектор действуют согласованно. Впереди — новые вызовы, но и новые возможности, связанные с посткризисным восстановлением и модернизацией отрасли.

Источник: аналитика realty.rbc.ru по итогам 2009 года.