04 апреля 2026 г․, Земли общего пользования (ЗОП) в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) стали одним из самых «больных» вопросов после вступления в силу Федерального закона № 217-ФЗ․ Почему кадастровая стоимость ЗОП важна‚ кто должен оплачивать налог и как правильно отразить участок в бухгалтерии — разбираемся в одной статье․
Что такое ЗОП в СНТ с 2019 года
С 01 января 2019 г․ в лексиконе садоводов исчезли «дачные» термины‚ а все земли в границах СНТ разделились на:
- земельные участки членов товарищества (под садовые дома‚ огороды);
- земли общего пользования (ЗОП) — дороги‚ проезды‚ инженерные сети‚ зоны отдыха и т․ д․
Все ЗОП‚ приобретённые после 1 января 2019 г․‚ автоматически становятся общей долевой собственностью (ОДС) членов СНТ (ст․ 25 217-ФЗ)․ Доли распределяются пропорционально площади индивидуальных участков․
Кому принадлежит земля общего пользования
| Когда и как ЗОП получено | Форма собственности | Кто может распоряжаться |
|---|---|---|
| До — безвозмездно от муниципалитета | Общая совместная собственность (ОСС) | Члены СНТ на общем собрании |
| После или оформлено в 2022-2024 гг․ | Общая долевая собственность (ОДС) | Члены СНТ пропорционально площади своих участков |
Важно: ни СНТ как юрлицо‚ ни председатель не являются единоличными собственниками ЗОП․ Поэтому отчуждать (продавать‚ дарить‚ сдавать в аренду) такие земли можно только решением общего собрания всех долевых собственников․
Определяем кадастровую и рыночную стоимость ЗОП
Шаг 1․ Проверка кадастрового номера
Зайдите на rosreestr․gov․ru → раздел «Публичная кадастровая карта» → введите кадастровый квартал СНТ․ Если ЗОП оформлено как отдельный участок‚ номер будет вида 52:14:000401:1234․ Если ЗОП в составе квартала‚ нужно заказывать уточнение границ․
Шаг 2․ Получение кадастровой стоимости
- На сайте Росреестра в карточке участка нажмите «Сведения о кадастровой стоимости»․
- Скачайте выписку из ЕГРН (Форма ЕГРН-1) — стоимость указана в рублях за весь участок․
- Если стоимость не определена‚ закажите государственную кадастровую оценку через МФЦ (срок 30 дней)․
Шаг 3․ Оспаривание и корректировка
Если кадастровая стоимость явно превышает рыночную (например‚ 8 млн ₽ за 1‚2 га в садовом товариществе)‚ подайте заявление в комиссию при Росреестре или в суд в течение 5 лет с момента внесения данных в ЕГРН․
Налог на землю общего пользования в 2026 году
Ставка для ЗОП в СНТ ограничена 0‚3 % кадастровой стоимости (п․ 1 ст․ 391 НК РФ)․ Налог рассчитывается по формуле:
Налог = Кадастровая стоимость × 0‚3 % × Коэффициент владения (доля × кол-во месяцев в году) / 12
Кто платит?
- Если ЗОП оформлено как ОДС: налог начисляеться на каждого собственника пропорционально доле․ Оплачивается из членских и целевых взносов СНТ․
- Если ЗОП числится за СНТ как юрлицом (редкий случай после 2021 г․)‚ товарищество подаёт декларацию и оплачивает налог до 01 февраля следующего года․
Бухгалтерские проводки: ставим ЗОП на баланс СНТ
Ситуация: в марте 2021 г․ администрация района передала СНТ 1‚2 га ЗОП безвозмездно․ В 2022 г․ товарищество решает поставить участок на баланс․
Протокол общего собрания
В протоколе достаточно записи: «Принято безвозмездное получение земельного участка 1‚2 га кадастровый № 52:14:…‚ предназначенный для эксплуатации объектов общего пользования»․ Размер долей указывать не обязательно (письмо Минфина № 03-05-05-01/55077 от )․
Первичная оценка
- Если рыночная оценка не проводилась‚ используем кадастровую стоимость (допустимо по ПБУ 14/2021)․
- Пример: кадастровая стоимость 3 600 000 ₽ → проводки:
Дт 08 «Вложения во внеоборотные активы» – Кт 98 «Безвозмездные поступления» 3 600 000 ₽
Дт 01 «Земельные участки» – Кт 08 3 600 000 ₽
Начисление налога и амортизация
Земельные участки не амортизируются․ Налог на землю начисляется ежегодно: Дт 91․2 – Кт 68 «Расчёты по налогу на землю»․
| Действие | Срок | Ответственный |
|---|---|---|
| Проверка кадастрового номера ЗОП | в любое время | Председатель СНТ / бухгалтер |
| Получение выписки ЕГРН-1 (кадастровая стоимость) | до 1 марта 2026 | Бухгалтер |
| Оплата налога на ЗОП (0‚3 %) | до | СНТ (через взносы членов) |
| Опубликование отчёта по взносам на сайте СНТ | ежегодно до 15 апреля | Правление товарищества |
Частые вопросы
Вопрос: Можем ли мы продать часть дороги в СНТ частному лицу?
Ответ: Нет‚ ЗОП — общая долевая собственность․ Продать можно только после выдела доли в натуре и согласия всех собственников‚ что практически невозможно․
Вопрос: Не являюсь членом СНТ‚ но у меня есть участок․ Обязан ли я платить за ЗОП?
Ответ: Да․ Владельцы участков обязаны нести расходы на содержание ЗОП пропорционально площади‚ даже если они не члены товарищества (разъяснение Росреестра от )․
Источники: Федеральный закон № 217-ФЗ‚ ст․ 25; Налоговый кодекс РФ‚ ст․ 391-392; Письма Минфина РФ № 03-05-05-01/55077‚ Росреестра № 14-0286-2025/0001․