В 2026 году в России продолжается масштабная переоценка кадастровой стоимости земельных участков.
Это напрямую влияет на цену, по которой арендаторы-физлица и компании смогут выкупить участки у государства и муниципалитетов.
В статье разберёмся:

• Как сейчас рассчитывается выкупная цена;
• Почему кадастровая стоимость выросла;
• Какие регионы уже ввели льготы и на каких условиях;
• Какие изменения готовит Росреестр и правительство на 2027 год.

Как сейчас формируется цена выкупа

Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 39.3, 39.8) и Постановлению № 582 от г.,
арендатор, арендующий участок у муниципалитета или региона более 5 лет, вправе выкупить его без торгов.
При этом:

1. Базовая формула: выкупная цена = кадастровая стоимость × коэффициент-доли.
2. Коэффициент варьируется:
   • 100 % – в Москве и Санкт-Петербурге при продаже без торгов;
   • 60 % – в большинстве регионов;
   • 15–30 % – в особых экономических зонах (ОЭЗ) и при инвестиционных договорах.
3. Если участок продаётся с торгов, цена определяеться рыночным спросом, но не может быть ниже 75 % от кадастровой стоимости.

С года во многих муниципалитетах кадастровая стоимость выросла на 20–45 %,
поэтому итоговая сумма выкупа стала заметно дороже.

Почему кадастровая стоимость выросла в 2026 году

Причины роста:

• Новый цикл переоценки. Росреестр провёл массовую кадастровую оценку с 2023 по 2025 гг.,
  и результаты вступили в силу с .
• Рыночные индексы. В расчёт закладывались реальные цены 2024–2025 гг., когда, например,
  в Подмосковье и в Ленобласти цены на участки выросли в среднем на 30 %.
• Дифференциация зон. Внутри каждого муниципалитета появилось больше тарифных зон,
  и земли «ускоренной застройки» получили повышающий коэффициент 1,2–1,4.

Пример: участок 12 соток в Ленинградской области раньше имел кадастровую стоимость 2,4 млн руб.,
а после индексации, 3,1 млн руб. (+29 %).

Региональные льготы в 2026 году

Санкт-Петербург

Законопроект от (первое чтение) предлагает:

• снизить коэффициент выкупа без торгов с 100 % до 80 % кадастровой стоимости;
• добавить «инвестиционный коэффициент» 0,6 для участников программы реновации промзон.

Омская область (ОЭЗ «Авангард»)

Правительство региона утвердило постановление № 124-П от :

• резиденты ОЭЗ могут выкупать участки по 15 % от кадастровой стоимости (раньше было 30 %);
• льгота действует до г.

Подмосковье

С г. вступает в силу поправка к Закону Московской области № 91/2024-ОЗ:

• арендаторы, вложившие > 3 млн руб. в строительство объектов, получают скидку 25 %;
• коэффициент для выкупа без торгов остаётся на уровне 60 %, но после применения скидки фактическая ставка равна 45 % кадастровой стоимости.

Законодательные перспективы до 2027 года

Сокращение цикла кадастровой оценки

Росреестр подготовил законопроект, внесённый в Правительство г.:

• переоценку будут проводить не каждые 4 года, а каждые 2 года;
• это снизит «накопленную» разницу между рыночной и кадастровой ценой и, как следствие, сделает выкупные платежи более предсказуемыми.

Новые ставки для малого бизнеса

Минэкономразвития предлагает ввести федеральный коэффициент 0,35 для компаний малого бизнеса,
выкупающих участки до 1 га, если они вложат в объекты не менее 5 % от кадастровой стоимости.
Закон может быть принят уже осенью 2026 г. и вступить в силу с .

Как снизить итоговую сумму выкупа: пошаговая инструкция

1. Проверьте кадастровую стоимость онлайн
   На rosreestr.gov.ru или через сервис «Кабинет кадастрового инженера».
2. Оспорьте переоценку, если есть основания
   Подайте заявление в комиссию при Росреестре в течение 6 месяцев с даты публикации результатов.

   Успешность апелляций в 2026 г. – 38 %.

3. Узнайте региональные льготы
   Обратитесь в муниципалитет или экономическое ведомство области: возможно, вы попадаете под инвестиционные или ОЭЗ-программы.
4. Рассчитайте альтернативы
   Сравните выкуп без торгов (коэффициент 60–100 %) и участие в торгах, где можно купить дешевле, но есть конкуренция.
5. Оформите выкуп через МФЦ
   С процедура полностью переведена в электронный вид МФЦ: срок рассмотрения – 15 дней.

Прогноз для арендаторов:

• в 2-м квартале 2026 г. ожидается «волна» переоценок в ряде субъектов РФ;
• средний рост кадастровой стоимости по стране составит 10–15 %;
• выкуп без торгов станет дороже, но расширятся льготные категории: малое и среднее предпринимательство, ОЭЗ, промзоны-реновация;
• с 2027 г. переоценка будет проходить чаще, и диспаритет между рыночной и кадастровой ценой снизится.

Главное правило: успевайте подать заявление на выкуп до очередного повышения коэффициентов и
следите за новыми льготными постановлениями вашего региона.