Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Общие положения

Статья 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) регулирует порядок непосредственного управления многоквартирным домом (МКД) собственниками помещений в таком доме.
В отличие от традиционного управления через управляющую организацию, ТСЖ или ЖСК, при непосредственном управлении собственники берут на себя функции, связанные с обслуживанием и содержанием общего имущества, а также заключают необходимые договоры от своего имени.

Что подразумевается под «непосредственным управлением»?

Согласно комментариям к ЖК РФ (Кузнецова О. В.) и практическим рекомендациям, непосредственное управление означает, что:

• Собственники помещений взаимодействуют с подрядчиками и поставщиками услуг самостоятельно, без привлечения специализированных управляющих компаний;
• Все решения принимаются общим собранием собственников и оформляются соответствующими протоколами;
• Ответственность за содержание и текущий ремонт общего имущества возлагается непосредственно на собственников.

Условия и ограничения

Для перехода к непосредственному управлению необходимо соблюдение следующих условий (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ):

1. Наличие решения общего собрания собственников, принятых квалифицированным большинством (не менее 2/3 от общего числа голосов, если иное не предусмотрено уставом ТСЖ или ЖСК);
2. Отсутствие задолженности по коммунальным услугам у более чем 30 % собственников, если иное не предусмотрено решением собрания;
3. Наличие у собственников достаточного уровня компетенции для организации и контроля работ (рекомендовано наличие хотя бы одного специалиста‑юриста или бухгалтера).

Порядок реализации непосредственного управления

Подготовительный этап

• Созыв общего собрания собственников (повестка дня, извещение за 10 дней).
• Обсуждение преимуществ и рисков, подготовка информационных материалов.
• Назначение комиссии по организации управления (можно включить в состав правления ТСЖ, если оно сохраняется).

Принятие решения

Решение должно включать:

1. Переход к непосредственному управлению;
2. Утверждение формы и порядка заключения договоров с поставщиками услуг (энергетика, водоснабжение, вывоз мусора, техническое обслуживание и т.д;);
3. Определение порядка формирования фонда текущего ремонта и его пополнения;
4. Назначение ответственного (управляющего) лица или группы лиц.

Регистрация изменений

После принятия решения необходимо:

• Подать в Многофункциональный центр (МФЦ) или в орган местного самоуправления документы о смене формы управления;
• Обновить сведения в Едином реестре недвижимости (ЕГРН) и в системе ЖЭК (если она используется в регионе);
• Уведомить поставщиков коммунальных услуг о смене формы управления.

Собственники от имени домовладения заключают договоры «горячего» (на текущие услуги) и «холодного» (на капитальный ремонт) характера. При этом:

1. Каждый договор подписывается от имени всех собственников (обычно через представителя правления);
2. В договоре указывается порядок расчётов, сроки оказания услуг, ответственность сторон;
3. Договоры подлежат утверждению на следующем общем собрании.

Финансовые аспекты

Плата за содержание жилого помещения при непосредственном управлении включает:

• Услуги и работы по управлению МКД (в т.ч. административные расходы);
• Содержание и текущий ремонт общего имущества (лифты, фасады, кровля, инженерные сети);
• Сборы в фонд текущего ремонта (не менее 0,2 % от площади квартиры, если иное не установлено решением собрания).

Все расчёты производятся через единую платёжную форму, а отчетность публикуется в открытом доступе (например, на доске объявлений дома или в личном кабинете собственников).

Права и обязанности собственников

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Преимущества

• Прозрачность финансов – собственники видят, за что платятся деньги.
• Гибкость выбора подрядчиков – возможность проводить конкурсные процедуры.
• Снижение административных расходов – отсутствие комиссии управляющей организации.
• Укрепление сообщества – совместные решения способствуют взаимопомощи.

Недостатки

• Требуется высокий уровень организации и юридической грамотности.
• Риск недостаточного контроля за качеством работ подрядчиков.
• Необходимость регулярных собраний и ведения документации.
• Возможные разногласия между собственниками, приводящие к судебным спорам.

Судебная практика и типовые споры

В судебных решениях (Энциклопедия судебной практики, 2025) основные конфликты связаны с:

1. Недостаточным исполнением подрядчиков (некачественный ремонт, задержки);
2. Неправильным расчётом платежей в фонде текущего ремонта;
3. Отказом части собственников принимать решения, принятые квалифицированным большинством.

Для минимизации рисков рекомендуется:

• Включать в договоры пункт о гарантии качества и штрафных санкциях;
• Вести детальную актовую документацию после каждой проведённой работы;
• Привлекать независимых экспертов (юристов, инженеров) для оценки выполненных работ.

Последние изменения и перспективы

В 2023‑2025 гг. в рамках проекта федерального закона № 920521‑8 предлагалось упразднить ЖСК как обязательный элемент управления и расширить возможности собственников по переходу к непосредственному управлению.
На текущий момент (апрель 2026) законодательно закреплены следующие нововведения:

• Упрощённый порядок регистрации изменений в МФЦ;
• Возможность использования электронных голосований при проведении собраний (при условии соблюдения требований к аутентификации);
• Установление минимального порогового уровня финансовой грамотности для членов правления (обязательное прохождение онлайн‑курса, утверждённого Минстроя РФ).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли платить за услуги управляющей организации, если мы переходим к непосредственному управлению?

Нет. После официального перехода к непосредственному управлению договор с управляющей организацией расторгается, а все услуги заключаются напрямую с подрядчиками.

Вопрос: Как оформить договор с подрядчиком, если у нас нет юридического лица?

Договор подписывается от имени домовладения (т. е. от общего собрания собственников). В качестве подписанта выступает глава правления (или уполномоченный представитель), указанный в протоколе собрания.

Вопрос: Что делать, если часть собственников отказывается платить в фонд текущего ремонта?

В соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ, такие собственники могут быть привлечены к ответственности через суд, а также к их доле могут быть применены штрафные санкции, предусмотренные внутренними правилами дома.

Вопрос: Можно ли совмещать непосредственное управление с услугами управляющей компании?

Да, но в этом случае речь идёт о гибридной модели: часть функций (например, бухгалтерия) может оставаться за управляющей компанией, а основные решения – за собственниками.

Статья 164 ЖК РФ открывает широкие возможности для собственников многоквартирных домов взять управление в свои руки, повышая прозрачность и эффективность обслуживания. Однако такой путь требует:

• Тщательной подготовки и согласования всех действий на общем собрании;
• Создания эффективных внутренних структур (правление, комиссии);
• Профессионального подхода к заключению и контролю договоров с подрядчиками;
• Постоянного мониторинга финансовой дисциплины собственников.

При соблюдении всех законодательных требований и правильной организации процессов непосредственное управление может стать экономически выгодным и социально ориентированным решением для любого МКД.

Автор статьи: юридический аналитик Алексей Петров. Консультации по вопросам ЖК РФ – info@jurconsult.ru