Актуально на
Снос многоквартирного дома, принадлежащего жилищному кооперативу (ЖК), затрагивает не только собственников квартир, но и членов ЖК, которые ещё не полностью выплатили пай.
Ниже — подробный разбор норм статьи 134 ЖК РФ и применимых правил в 2026 году.
Кого и когда коснётся статья 134 ЖК РФ?
Норма применяется, если дом сносится на основании Жилищного кодекса РФ, например:
- при изъятии земельного участка для муниципальных нужд (ст. 32, 86 ЖК РФ);
- при признании дома аварийным и подлежащим сносу;
- в ходе реновации фонда в Москве и других регионах.
Правила распространяются на:
- Членов ЖК, полностью выплативших паевой взнос и ставших собственниками своих квартир;
- Членов ЖК, не выплативших пай полностью (остаются пайщиками);
- Членов семей указанных выше лиц, зарегистрированных совместно с ними.
Выплатил пай полностью — вы собственник, значит…
К вам применяется статья 32 ЖК РФ (добровольное изъятие у собственника) и статья 86 ЖК РФ (принудительное изъятие в связи с изъятием земли).
Ваши гарантии:
- Выкупная цена квартиры определяется не ниже рыночной (ст. 239 ГК РФ);
- Альтернатива — предоставление равнозначного жилого помещения с зачётом его стоимости в выкупную цену;
- Все переговоры и договорённости ведутся непосредственно с вами как с собственником.
Пример:
Квартира 60 м² в центре признана подлежащей сносу.
Выкупная цена составила 9 600 000 ₽.
Вместо денег можно получить квартиру 60 м² в новостройке того же района — с зачётом её стоимости.
Пай ещё не полностью выплачен — вы пайщик, значит…
К вам применяется часть 3 статьи 86 ЖК РФ. Особенности:
- Вы получаете жилое помещение по договору социального найма или другое жильё от органа местного самоуправления;
- Размер платы за новое жильё устанавливается исходя из среднерыночной ставки найма;
- Уже внесённые паевые взносы подлежат возврату или зачёту при дальнейшем оформлении жилья в собственность.
Порядок действий пайщика/собственника при получении уведомления о сносе
- Получить официальное уведомление из органа местного самоуправления или ЖК.
- Проверить правовой статус квартиры: выплачен ли пай (ЕГРН/выписка из реестра).
-
- Если пай выплачен, требовать проведения независимой оценки стоимости.
- Если пай не выплачен — подать заявление в администрацию о предоставлении жилья;
- Заключить соглашение о вселении в новое жильё или получении компенсации.
- Контролировать сроки: выселение возможно не ранее получения жилья/денег (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).
Ответы на популярные вопросы
Можно ли отказаться от выселения?
Нет, если решение о сносе принято законно и закреплено актами органов власти.
Можно лишь оспорить размер компенсации в суде.
Надо ли согласовывать снос с общим собранием ЖК?
Не обязательно.
ЖК — юрлицо, но дом может быть изъят по решению уполномоченного органа власти без голосования пайщиков.
Кто платит за переезд и моральный ущерб?
Закон прямо не предусматривает компенсацию морального вреда.
За фактические расходы на переезд можно требовать возмещения в рамках гражданского судопроизводства.
Подводим итог
Статья 134 ЖК РФ — «мост» между интересами пайщиков и собственников на случай сноса дома.
Главное:
- знать свой статус (выплачен ли пай);
- действовать оперативно и в срок;
- закреплять договорённости в письменном виде и регистрировать новое жильё в Росреестре.
При спорных ситуациях рекомендуем обращаться к жилищному юристу или в Роспотребнадзор.