Дата актуализации:  г․

Что такое земли общего пользования?

Земли общего пользования (ЗОП) – это земельные участки, которые находятся в общественной собственности и предназначены для удовлетворения коллективных интересов граждан․ К таким участкам относятся:

• улицы, проезды, автомобильные дороги, бульвары, набережные;
• площади, скверы, парки, зоны отдыха;
• водные объекты, пляжи, пляжные полосы;
• участки, включённые в состав территориальных зон, установленных планом землепользования и застройки (ПЗЗ), которые не подлежат приватизации․

Согласно статье 12 пункта 1 Закона РФ «О землепользовании и застройке» (ЗК RF) такие территории «не могут быть предметом частной собственности, их нельзя продавать, дарить, сдавать в аренду и т․п․»․

Нормативно‑правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие статус земель общего пользования:

1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – ст․ 262 «Земельные участки общего пользования»;
2. Закон РФ «О землеустройстве» (ЗК РФ) – ст; 85 «Территории общего пользования»;
3. Федеральный закон от  № 312‑ФЗ – статья 24 «Особенности образования, предоставления земельных участков общего назначения, использования имущества общего пользования»;
4. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – ст․ 209 о праве собственности (для понимания, какие права могут быть у собственников земельных участков, входящих в границы ЗОП);
5. Нормативные акты региональных органов власти (планы землепользования, постановления муниципальных советов)․

Классификация земель общего пользования

3․1 По юридическому статусу

3․2 По категории земель (по классификатору «Категория земель»)

В рамках ЗОП могут встречаться следующие категории:

• 1‑я (земли сельскохозяйственного назначения) – обычно не являются ЗОП, но могут включаться в общие зоны (например, сельскохозяйственные поля, используемые для общественных мероприятий);
• 2‑я (земли населённых пунктов) – включают улицы, площади, скверы, дороги и т․д․;
• 3‑я (земли особо охраняемых природных территорий) – часто находятся в составе ЗОП, но регулируются отдельными природоохранными актами;
• 4‑я (земли водных объектов) – берега, пляжи, набережные․

3;3 По виду разрешённого использования (ВРИ)

Для каждой ЗОП в кадастре указывается ВРИ, например:

• «пешеходное движение»;
• «транспортное движение», включая автомобильные и общественные перевозки;
• «рекреационное использование» (парки, скверы, зоны отдыха);
• «инженерные сети» (коммуникации, линии электропередачи)․

Изменение ВРИ возможно только через решение органов местного самоуправления и согласование с Росреестром․

Какие виды использования земли допускаются?

4․1 Основные виды разрешённого использования (ВРИ)

1. ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – допускается только на земельных участках, отнесённых к категории «земли населённых пунктов» и имеющих ВРИ «жилая застройка»․ ЗОП, такие как улицы и площади, не могут использоваться под ИЖС․
2. ЛПХ (личные подсобные хозяйства) – возможны только на земельных участках, находящихся в сельскохозяйственном районе и не являющихся ЗОП․
3. Садоводство и огородничество – допускаются в рамках садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) и дачных кооперативов, где часть территории может быть объявлена «землёй общего пользования» (дороги, площадки), но сами садовые участки принадлежат их владельцам․
4. Строительство общественных зданий (школы, детские сады, поликлиники) – возможно только после изменения ВРИ и получения соответствующего разрешения․
5. Рекреационное и спортивное использование – парки, скверы, спортивные площадки, зоны для проведения массовых мероприятий․

4․2 Что запрещено на землях общего пользования?

• Строительство жилых домов (ИЖС) без специального изменения статуса и ВРИ;
• Приватизация или продажа участка в частную собственность;
• Осуществление коммерческой деятельности, требующей отдельного разрешения (например, открытие магазина в парке без согласования)․

Как изменить категорию земельного участка и его ВРИ?

Процедура изменения статуса и ВРИ регулируется Федеральным законом № 312‑ФЗ и региональными нормативными актами․

1. Инициатива – может исходить от органа местного самоуправления, муниципального застройщика или собственников (если речь идёт о частных земельных участках, соседних с ЗОП)․
2. Подготовка проекта – включение в проект новых ВРИ, подготовка технической документации, оценка влияния на окружающую среду․
3. Экспертиза – проведение государственной экологической и градостроительной экспертизы․
4. Голосование и решение – муниципальный совет принимает решение в порядке публичного обсуждения․
5. Регистрация – внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) через Росреестр․

В случае отказа в изменении ВРИ покупатель не имеет права требовать от продавца «перепланировать» участок․

Налогообложение земель общего пользования

Налог на землю (Налог на имущество физических и юридических лиц) рассчитывается в зависимости от категории земли и кода назначения․ Для земель общего пользования:

• Налоговые ставки устанавливаются муниципальными властями, но часто они нулевые или минимальные, так как ЗОП находятся в публичной собственности․
• Если участок передаётся в аренду (например, для размещения рекламных конструкций), арендатор может платить плату за пользование в виде арендной платы, а не налога․
• Изменение статуса (например, перевод в категорию «земли населённых пунктов» с ВРИ «пешеходное движение») может привести к изменению налоговой базы․

Земли населённых пунктов и их правовой режим

Земли, находящиеся в границах населённых пунктов, могут включаться в различные территориальные зоны, установленные ПЗЗ (планом землепользования и застройки)․ Ключевые положения:

• Земли общего пользования в границах населённых пунктов не подлежат приватизации (см․ ст․ 85 ЗК RF)․
• К таким землям относятся улицы, проезды, автомобильные дороги, бульвары, скверы, парки, пляжи, набережные и т․п․
• Они находятся в собственности муниципального образования и находятся в управлении органов местного самоуправления․
• Доступ к таким территориям гарантирован всем лицам без необходимости получения разрешений (ст․ 262 ГК RF)․

Что нужно знать покупателю?

8․1 Можно ли купить землю общего пользования?

Нет․ По закону такие участки находятся в общедолевой собственности и их нельзя оформить в частную собственность․ Возможные варианты взаимодействия:

• Аренда или предоставление в пользование (например, аренда места под киоск в парке – через муниципальный орган)․
• Получение права пользования в виде сервитута (право прохода, прокладки коммуникаций) – оформляется соглашением между собственником прилегающего участка и муниципалитетом․

8․2 Строительство на ЗОП

Строительство зданий или сооружений на ЗОП возможно только при:

• Наличие разрешения на изменение ВРИ;
• Согласовании проекта с органами архитектурного надзора и, при необходимости, с Росстроительством;
• Учетом требований пожарной безопасности и санитарных норм․

Без соответствующего разрешения любые строительные работы считаются нарушением законодательства и могут привести к административной ответственности, сносу построек и штрафам․

8․3 Какие риски существуют?

1. Риск аннулирования сделки – если продавец утверждает, что продаёт ЗОП, сделка будет признана недействительной․
2. Риск штрафов за нарушение режима пользования (например, размещение рекламных щитов без согласования)․
3. Риск изменения статуса земли (перевод в категорию, подлежащую приватизации) – в этом случае может возникнуть возможность приобретения, но только после официального переоформления․

Практические рекомендации для участников рынка недвижимости

• Проверяйте выписку из ЕГРН․ В ней четко указаны: категория земли, статус (общий польз, частный), ВРИ и ограничения․
• Консультируйтесь с юристом, специализирующимся на земельных отношениях․ Особенно важно при подготовке договоров аренды или сервитутов․
• Уточняйте план землепользования муниципального района․ Иногда участок может быть переименован в «землю общего пользования» после изменения ПЗЗ․
• Собирайте согласования от всех заинтересованных сторон (жители соседних домов, управляющая компания, органы охраны окружающей среды)․
• Оценивайте налоговую нагрузку․ При изменении категории земли налоговая база может возрасти․

Земли общего пользования играют ключевую роль в инфраструктуре городов и поселков, обеспечивая свободный доступ к улицам, паркам, площадям и другим общественным объектам․ Их статус, определяемый законодательно, не позволяет приватизировать такие участки, но открывает возможности для:

• организации временного пользования (аренда, сервитут);
• изменения вида разрешённого использования при согласовании с муниципальными органами;
• учёта специфических налоговых особенностей;

Для потенциальных покупателей и инвесторов главное – корректно оценить правовой режим участка, убедиться в его статусе в ЕГРН и действовать в рамках установленного законодательства․ При правильном подходе можно эффективно использовать земли общего пользования без нарушения закона․

Источники информации (по состоянию на ):

• Федеральный закон от  № 312‑ФЗ «Об особенностях образования, предоставления земельных участков общего назначения, использования имущества общего пользования»;
• Закон РФ «О землеустройстве» (ЗК RF), ст․ 85, ст․ 12․
• Гражданский кодекс РФ, ст․ 262․
• Консультант Плюс, комментарии к ст․ 24, ст․ 38, ст․ 85 ЗК RF․
• Росреестр – справка о статусе земельных участков (по данным на 2026 г․)․
• Публичные материалы портала «Гарант․ру» (март 2024) и новости о планах муниципалитетов по преобразованию земель в зоны общего пользования․