Старый жилой фонд – это тот слой многоквартирного жилья, построенный в Советский период (1960‑х — 1990‑х гг.) и находящийся в собственности как муниципальных, так и частных собственников. В Новой Москве, присоединённой к столице в 2012 г., доля такого жилья составляет более 70 % от общего количества квартир.

Исторический контекст

После присоединения новых территорий (ТиНАО, ТиАО, Юго‑Западный АО) к столице в 2012 году начался процесс комплексного освоения территории. На первых этапах в приоритетах была инфраструктура – дороги, метро, школы. Строительство новых жилых комплексов шло медленно, а большинство существующего жилья оставалось «старым» советским панельным и кирпичным фондом.

• 1960‑е — 1970‑е: массовое строительство панельных домов (серии 56‑, 65‑, 100‑). Площадь типовых квартир – 35‑45 м².
• 1980‑е — 1990‑е: кирпичные пятиэтажки, часто без лифтов и современной инженерии.
• 2000‑е — 2010‑е: первые попытки «обновить» старый фонд за счёт приватизации и небольших ремонтных программ.

Текущий масштаб старого фонда в Новой Москве

Проблемы старого жилого фонда

1. Техническое износ – устаревшие инженерные сети, отсутствие утепления, низкая энергоэффективность.
2. Социальная инфраструктура – часто недостаток школ, поликлиник и детских садов в непосредственной близости.
3. Доступность транспорта – хотя к 2021 году в ТиНАО была открыта Калининско‑Солнцевская линия метро, многие районы всё ещё «отдалены» от основных магистралей.
4. Низкая активность девелоперов – из‑за высокой стоимости земли и ограниченного спроса в новых районах количество новых проектов в ТиНАО в 3‑4 раза меньше, чем в старой Москве.
5. Финансовая нагрузка на собственников – необходимость капитального ремонта часто превышает возможности квартирных товариществ.

Программа «Реновация» как ответ на вызовы

Программа адресной инвестиционной реновации, запущенная в 2017 году, охватывает как старый фонд в старой, так и в новой части столицы. Ниже – основные результаты, связанные с Новой Москвой.

• Объём переселения – к 2025 году переселено более 260 тыс; москвичей (≈1 из 50 жителей столицы).
• Количество домов – к июлю 2025 года 173 старых дома в ТиНАО и соседних районах уже успешно переехали в новые квартиры.
• Площадь жилья – ввод жилой площади по реновации в 2025 году вырос в 1,7 раза (с 1,3 млн м² до 2,3 млн м²). Прогноз на 2026 год – 2,5 млн м².
• Скорость строительства – в 2025 году был установлен мировой рекорд: жилой дом с полной отделкой построен за 6,5 месяца (монтаж готовых блоков – 1 месяц).
• Завершённые районы – полностью завершена реновация в 12 районах, среди которых есть и территории Новой Москвы (например, Молжаниновский АО).

Как работает реновация в ТиНАО

Процесс состоит из трёх основных этапов:

1. Подготовка территории – демонтирование старых зданий, подготовка инженерных сетей.
2. Строительство новых домов – применение префаб‑технологий, крупномодульного строительства и информационного моделирования (BIM), что ускоряет ввод в эксплуатацию.
3. Переселение жильцов – предоставление новых квартир в тех же районах, часто в новых микрорайонах с развитой инфраструктурой.

Экономическая эффективность

Сокращение сроков строительства напрямую снижает стоимость проекта: каждый год промедления добавляет к цене 8‑10 % из‑за инфляции и удорожания материалов. Применение BIM и модульных технологий позволило уменьшить среднюю стоимость квадратного метра в новых домах реновации на ≈5‑7 % по сравнению с традиционным строительством.

Перспективы развития старого фонда в Новой Москве

• Увеличение доли новых квартир – к 2030 году планируется, что в ТиНАО будет построено еще ≈30 млн м² жилья, из которых около 15 млн м² придётся на замену старого фонда.
• Энергоэффективность – в новых проектах обязательным элементом будет утепление фасадов, установка энергосберегающих систем отопления и вентиляции.
• Социальная инфраструктура – в рамках адресной инвестиционной программы уже запланировано построить более 150 школ, 120 детских садов и 30 поликлиник в новых районах ТиНАО.
• Инвестиционная привлекательность – с ростом цен на жильё в Новой Москве (рост стоимости 1 м² на 73 % с 2015 года) и улучшением транспортной доступности, спрос на новые квартиры будет расти, что стимулирует девелоперов к более активному участию.

Старый жилой фонд Новой Москвы остаётся одним из главных вызовов для градостроительной политики столицы. Несмотря на исторически низкую активность застройщиков, программа «Реновация» демонстрирует, что масштабные преобразования возможны при условии:

• Эффективного планирования и ранних договоров с подрядчиками.
• Внедрения современных строительных технологий (BIM, префаб, модульное строительство).
• Синхронного развития социальной и транспортной инфраструктуры.
• Поддержки со стороны муниципалитета (финансирование, субсидии, гарантии).

Если эти условия сохранятся, к середине 2030‑х годов часть старого фонда в ТиНАО будет заменена современными, энергоэффективными и комфортными домами, а ценовой разрыв между новостройками Новой и старой Москвы продолжит сокращаться;

Источник: РБК Недвижимость, 04 марта 2026, Официальный портал Москвы, 25 июля 2025, аналитика ЦИАН, 2024‑2025 гг.