Актуально на 19 апреля 2026 г. Ниже приведён развёрнутый шаблон договора найма жилого помещения (он же «договор аренды квартиры» в быту) между двумя физическими лицами. Документ соответствует Гражданскому кодексу РФ, Жилищному кодексу РФ и свежим разъяснениям Росреестра и ФНС.

Важные термины и отличия

• Договор найма жилого помещения — юридически корректное название (гл. 35 ГК РФ).
• Договор аренды применяется к нежилым объектам; в быту часто используется как синоним.
• Физлицо-арендодатель может быть как собственником, так и уполномоченным представителем (например, по доверенности).
• Физлицо-наниматель может быть зарегистрирован по месту пребывания без снятия с регистрационного учёта по основному адресу (п. 2 ст. 20 ЖК РФ).

Что должно быть в договоре: 7 обязательных блоков

1. Предмет договора, точное описание квартиры, кадастровый номер, общая и жилая площадь, этаж, наличие мебели/техники.
2. Срок — начало и окончание (если срок не указан, договор считается заключённым на 5 лет — п. 2 ст. 683 ГК РФ).
3. Размер и порядок оплаты, фиксированная ставка за месяц, индексация, форма оплаты (банковский перевод, наличные), сроки (до 5-го числа).
4. Обязанности сторон — кто оплачивает коммунальные услуги, кто следит за состоянием, кто производит мелкий ремонт.
5. Ответственность и залог, размер страхового депозита (обычно 1 месяц), прописанные штрафы за просрочку платежа или порчу имущества.
6. Основания досрочного расторжения — неуплата свыше 2 месяцев, существенное повреждение имущества, проживание без прописки свыше 90 суток.
7. Иные условия — разрешение/запрет на проживание третьих лиц, домашних животных, проведение перепланировок, подключение интернета и пр.

Акт сдачи-приёмки

К договору обязательно прилагается Акт приёма-передачи, где перечисляются:

• все ключи (подъездные, от почтового ящика, от кладовой);
• счётчики воды/газа/электричества и их текущие показания;
• состояние стен, сантехники, мебели, электроприборов (с фото/видео фиксацией).

Акт подписывается в 2 экземплярах и хранится до окончания срока договора.

Готовый образец договора

(Вставьте в текстовый редактор нужные данные вместо квадратных скобок)

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ___

г. [Город]                                                        «____» __________ 2026 г.

СТОРОНЫ ДОГОВОРА

Наймодатель: [ФИО полностью], паспорт [серия №, кем и когда выдан], зарегистрирован(а) по адресу: [Адрес регистрации], ИНН [номер], СНИЛС [номер].
Наниматель: [ФИО полностью], паспорт [серия №, кем и когда выдан], зарегистрирован(а) по адресу: [Адрес регистрации], ИНН [номер], СНИЛС [номер].

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Наймодатель передаёт, а Наниматель принимает во временное владение и пользование жилое помещение, квартиру № [номер] общей площадью [__] м², жилой площадью [__] м², расположенную по адресу: [улица, дом, квартира], кадастровый номер: [номер], этаж [__], количество комнат [__].
2.2. Квартира сдаётся со всей находящейся в ней мебелью и техникой согласно описи, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

3.1. Срок найма: с «__» ________ 2026 г. по «__» ________ 2027 г. (11 месяцев 29 дней).
3.2. По окончании срока договор автоматически продлевается на тех же условиях на новый срок, если не менее чем за 30 дней одна из сторон не уведомит другую в письменной форме о намерении прекратить договор.

ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ

4.1. Месячная плата за найм составляет [_____] руб. (прописью: __________ рублей 00 копеек).
4.2. Платёж производится ежемесячно до 5-го числа месяца, следующего за расчётным, путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Наймодателя: [реквизиты].
4.3. При подписании договора Наниматель вносит страховой депозит в размере одного месячного платежа — [_____] руб. — который возвращается в течение 5 банковских дней после подписания акта возврата квартиры при отсутствии задолженностей и повреждений.

ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Наймодатель обязуется:
   • передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания;
   • своевременно оплачивать коммунальные услуги, если они включены в арендную плату;
   • не чинить препятствий Нанимателю в законном пользовании квартирой.
2. Наниматель обязуется:
   • использовать квартиру строго по назначению;
   • содержать помещение в чистоте, производить мелкий ремонт за свой счёт;
   • не передавать квартиру третьим лицам без письменного согласия Наймодателя.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За просрочку платежа взимается пеня 0,1 % за каждый день просрочки.
6;2. Ущерб, причинённый имуществу, возмещается Нанимателем в полном объёме в течение 10 календарных дней с момента выставления счёта.

ОСНОВАНИЯ ДОСРОЧНОГО РАСТОРЖЕНИЯ

7.1. Договор может быть расторгнут досрочно по инициативе Наймодателя при:

• неоплате аренды более 2 месяцев подряд;
• разрушении или порче имущества;
• использовании квартиры не по назначению.

7.2. По инициативе Нанимателя — при невозможности безопасного проживания в квартире не по вине Нанимателя, с возмещением пропорционально неиспользованному сроку.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

• В квартире разрешено проживание не более [__] человек одновременно.
• Домашние животные допускаются только с письменного согласия Наймодателя.
• Перепланировки и переустройства запрещены.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Акт приёма-передачи (приложение № 1)

К Договору найма жилого помещения № ___ от «__» ________ 2026 г.

 АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ
 КВАРТИРЫ

Мы, нижеподписавшиеся, Наймодатель и Наниматель, составили настоящий акт о нижеследующем:
Квартира передана Наймодателем Нанимателю в надлежащем состоянии, со всеми ключами и приборами учёта.
Наниматель принял квартиру без замечаний / со следующими замечаниями: _________________.
Показания счётчиков:
 ‒ ГВС: ______ м³
 ౼ ХВС: ______ м³
 ‒ Электричество: ______ кВт·ч
 ‒ Газ: ______ м³
Домашняя техника и мебель: [перечислить].
Акт составлен в 2 экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

«__» ________ 2026 г.

Подписи:
_______________ _______________
(Наймодатель) (Наниматель)

Советы по оформлению

• Заполняйте договор в 2 экземплярах; регистрация в Росреестре не требуется.
• Фиксируйте платежи банковским переводом с назначением платежа «Аренда за [месяц]».
• Фотографируйте квартиру при заезде и выезде — пригодится при спорах о залоге.
• Если Наниматель хочет прописаться, Наймодатель обязан предоставить письменное согласие собственника в органах МФЦ.
• С 2024 г. доходы от сдачи жилья можно легализовать через «Госуслуги – Налоговый вычет ДН» по ставке 4 % при доходе до 2,4 млн руб. в год.

Бесплатные шаблоны в форматах DOC, PDF, ODT

Скачайте готовый файл в нужном формате:

• dogovor-nayma-2026.docx (Word)
• dogovor-nayma-2026.pdf (PDF)
• dogovor-nayma-2026.odt (LibreOffice)

Внимание! Образец требует адаптации под вашу ситуацию; При сложных условиях (аренда с выкупом, совместная аренда нескольких нанимателей, ипотечная квартира) рекомендуем консультация профессионального юриста.