Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ) регулирует процесс подготовки проектной документации, её согласования и последующего строительства. Понимание нормативных требований и последовательности этапов проектирования критически важно как для застройщиков, так и для инвесторов, поскольку от них зависит получение разрешения на строительство и возможность финансирования последующих фаз.

Правовая основа проектирования

Ключевые положения, определяющие порядок проектирования, находятся в следующих статьях ГрК РФ:

• Статья 48 – Архитектурно‑строительное проектирование: порядок подготовки проектной и рабочей документации, возможность её разработки по отдельным этапам строительства (пункт 12.1).
• Статья 52 – Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта: обязательность выполнения работ в соответствии с заданием, проектной документацией и (или) информационной моделью.
• Статья 1 – Основные понятия: определение нормативов градостроительного проектирования как совокупности расчётных показателей, применяемых при подготовке документов территориального планирования.

Последние редакции статей (2025‑2026 гг.) уточняют, что подготовка проектной документации может вестись как в один, так и в два этапа, а также вводят обязательность информационных моделей (BIM) для крупных объектов.

Ключевые стадии проектирования

В соответствии с рекомендациями Министерства строительства и жилищно‑коммунального хозяйства (Постановление Правительства РФ от № 87) и практикой, принятой в отрасли, проектирование делится на несколько последовательных стадий.

Технико‑экономическое обоснование (ТЭО)

• Цель – оценка целесообразности строительства с точки зрения экономических, социальных и экологических факторов.
• Включает анализ:
  1. рынка недвижимости и спроса;
  2. стоимости земельного участка и затрат на подготовительные работы;
  3. влияния на окружающую среду (ЭОС).
• ТЭО часто используется инвесторами как основание для привлечения финансирования;

Эскизный проект (ЭП)

• Разрабатывается на основе ТЭО и градостроительного плана земельного участка.
• Содержит:
  • концептуальные архитектурные решения;
  • общее размещение инженерных сетей;
  • оценку соответствия нормативам градостроительного зонирования.
• ЭП подлежит согласованию с органами местного самоуправления и может быть использован как задание на проектирование (ЗнП).

Проект (П) – стадия «проектной документации»

На этом этапе разрабатываются детализированные разделы, обязательные к согласованию в соответствии с Постановлением № 87:

1. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
2. Технические условия на подключение к инженерным сетям;
3. Результаты инженерных изысканий (геологические, геодезические, экологические);
4. Архитектурно‑строительные решения (фасады, планировки, конструкции);
5. Технические решения (конструктивные, инженерные системы, энергетика);
6. Экологическое заключение.

Проект (П) может быть подготовлен поэтапно – это особенно актуально, когда инвестор планирует реализовать объект частями и получать финансирование только после завершения первых фаз.

Рабочая документация (РД)

• Подготовка чертежей и спецификаций, необходимых для непосредственного строительства.
• Включает:
  • детализированные строительные чертежи;
  • спецификации материалов;
  • планы организации строительных работ.
• Если в проекте предусмотрено использование информационной модели (BIM), то РД формируется в виде цифровой модели, что упрощает контроль качества и согласование.

Согласование и экспертиза

После завершения каждой из вышеуказанных стадий проект проходит обязательные процедуры:

• Согласование с органами архитектурного, экологического, санитарного надзора, а также с собственниками соседних земельных участков.
• Экспертиза – государственная или независимая экспертиза, направленная на проверку соответствия проекта требованиям ГрК РФ, строительных норм и правил (СНиП, СП).
• Согласно ст. 52 ГрК РФ, подготовительные работы, не наносящие существенного вреда окружающей среде, могут начинаться с момента направления проекта на экспертизу.

Особенности проектирования по этапам (по отдельным фазам)

Для крупных инвестпроектов (многоэтажные жилые комплексы, бизнес‑парки, инфраструктурные объекты) часто применяется поэтапное проектирование. Это позволяет:

• Получать разрешения на строительство первой фазы, используя её как «пилотный» объект.
• Сократить финансовую нагрузку за счёт привлечения средств только после завершения первой части.
• Корректировать проектные решения в последующих фазах на основе опыта эксплуатации первой части.

В соответствии с пунктом 12.1 статьи 48 ГрК РФ, подготовка проектной документации может осуществляться «применительно к отдельным этапам строительства». При этом каждую фазу необходимо оформить отдельным заданием на проектирование и пройти полное согласование и экспертизу.

Информационные модели (BIM) в современном проектировании

Начиная с 2024 года, для объектов федерального и регионального значения в ГрК РФ закреплена обязанность формировать и вести информационную модель (BIM). Это подразумевает:

• Создание 3‑D модели всех инженерных систем и конструкций;
• Интеграцию данных о стоимости, сроках и ресурсах (5‑D BIM);
• Обеспечение прозрачности для инвесторов и контролирующих органов.

Для небольших объектов, где BIM не обязателен, его применение всё равно рекомендуется, так как упрощает процесс согласования и снижает риск ошибок в рабочей документации.

Практический пример: последовательность действий застройщика

1. Подготовка ТЭО – оценка рыночных условий, расчёт стоимости и подготовка экологической экспертизы.
2. Согласование ТЭО с инвесторами и получение предварительного одобрения от органа местного самоуправления.
3. Разработка Эскизного проекта (ЭП) и его утверждение в качестве задания на проектирование.
4. Проведение инженерных изысканий (геология, геодезия, экология).
5. Подготовка проектной документации (П) – включение всех разделов, указанных в Постановлении № 87.
6. Экспертиза проекта – государственная экспертиза, проверка соответствия нормативам.
7. Получение разрешения на строительство (РС) после успешного прохождения экспертизы.
8. Разработка рабочей документации (РД) и, при необходимости, информационной модели.
9. Начало строительных работ – выполнение подготовительных работ, допускаемых с даты направления проекта на экспертизу (ст. 52).
10. При реализации многофазного проекта – повторение пунктов 3‑9 для каждой последующей фазы.

Градостроительный кодекс РФ задаёт чёткую структуру проектирования, включающую несколько обязательных стадий: ТЭО, ЭП, проектную документацию, рабочую документацию и процедуры согласования/экспертизы. Для инвесторов особенно важна возможность разбивать проект на отдельные этапы, что позволяет получать финансирование поэтапно и минимизировать риски.

Современные требования к информационным моделям (BIM) и обязательные нормативы градостроительного проектирования делают процесс более прозрачным и управляемым. Соблюдение последовательности стадий, а также тщательное документирование всех технических и экологических решений гарантируют получение разрешения на строительство и успешную реализацию проекта в соответствии с законодательством РФ.

Дата последнего обновления: 18 апреля 2026 г.