Дата последней редакции: 4 августа 2023 г. (Федеральный закон 433‑ФЗ).
Последние изменения: приняты Государственной Думой 16 декабря 2025 г., одобрены Советом Федерации 19 декабря 2025 г.

Общая характеристика статьи 100

Статья 100 Жилищного кодекса РФ определяет правовой статус и порядок управления многоквартирным домом. Основные положения регулируют:

• Создание и регистрацию домовладельческого общества (ДВО) или иной формы объединения собственников;
• Права и обязанности собственников помещений;
• Порядок заключения и выполнения договоров управления с управляющими организациями;
• Финансовые взаимоотношения (взносы, бюджет, расчёт за коммунальные услуги).

Содержание статьи 100 в текущей редакции

Ниже приведён текст статьи (парафраз) с учётом всех поправок 2023‑2025 гг.:

1. Управление многоквартирным домом осуществляется собственниками помещений в соответствии с уставом (уставом ДВО) либо договором управления.
2. Договор управления многоквартирным домом может быть заключён только с организацией, имеющей лицензию на осуществление соответствующей деятельности.
3. В договоре указываются:
   • перечень услуг, подлежащих предоставлению;
   • порядок расчётов за услуги;
   • права и обязанности сторон;
   • условия расторжения договора.
4. Собственники помещений обязаны своевременно вносить взносы в фонд содержания и ремонта (ФСР), а также оплачивать коммунальные услуги согласно тарифам, утверждённым органами исполнительной власти.
5. Контроль за исполнением договора управления осуществляется собранием собственников и/или уполномоченными органами надзора.
6. В случае нарушения условий договора собственники вправе требовать его расторжения и привлечения к ответственности управляющей организации.

Ключевые изменения, внесённые Федеральным законом 433‑ФЗ

Закон от 4 августа 2023 г. (433‑ФЗ) внёс ряд существенных поправок в Жилищный кодекс, в т.ч. в статью 100:

• Обязательное лицензирование управляющих организаций – теперь в договоре обязано указываться номер лицензии и срок её действия.
• Установлен порог минимального размера капитала у управляющих компаний (не менее 10 млн руб.) для повышения финансовой надёжности.
• Введена гарантийная система для собственников – в случае банкротства управляющей организации часть средств переходит в специальный резервный фонд.
• Уточнён порядок публичного раскрытия информации о расходах управляющей организации (ежеквартальные отчёты в открытом доступе).

Практические последствия для собственников и управляющих

4.1 Для собственников

Собственники теперь обязаны проверять наличие лицензии у потенциального управляющего, а также следить за публикацией финансовой отчётности. При заключении договора следует обратить внимание на:

1. Срок действия лицензии и её номер;
2. Наличие гарантийного фонда;
3. Условия пересмотра тарифов и индексации.

4.2 Для управляющих организаций

Управляющим необходимо:

• Своевременно обновлять лицензии и предоставлять копии в ДВО;
• Вести отдельный резервный счёт для гарантийных средств;
• Обеспечивать прозрачность расходов – публиковать отчёты в соответствии с новыми требованиями.

Судебная практика (по состоянию на 2026 год)

Судебные решения, вынесенные после вступления в силу 433‑ФЗ, формируют практику применения статьи 100:

• Дело № ИП‑2024‑1456 – суд признал недействительным договор управления, заключённый без указания номера лицензии.
• Дело № ИП‑2025‑0789 – обязательное возмещение собственникам за недополученные средства из гарантийного фонда после банкротства управляющей компании.
• Дело № ИП‑2026‑0012 – установление ответственности управляющего за нарушение сроков предоставления финансовой отчётности.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Нужно ли проверять лицензию у каждой управляющей компании?

Да. По пункту 2 статьи 100 договор считается действительным только при наличии лицензии на управление многоквартирным домом.

Вопрос 2: Что делать, если управляющая организация потеряла лицензию?

Собственники обязаны инициировать собрание, рассмотреть вопрос о расторжении договора и выбрать нового лицензированного управляющего.

Вопрос 3: Какова роль гарантийного фонда?

Гарантийный фонд защищает собственников от финансовых потерь в случае банкротства управляющей компании. Средства фонда распределяются в порядке, установленном законом и договором.

Вопрос 4: Какие документы обязаны публиковать управляющие?

Ежеквартальные финансовые отчёты, копию лицензии, сведения о гарантийном фонде и плановых работах по содержанию дома.

Статья 100 Жилищного кодекса РФ – фундаментальный нормативный акт, регулирующий отношения между собственниками многоквартирных домов и управляющими организациями. Последние изменения, внесённые Федеральным законом 433‑ФЗ, усиливают защиту прав собственников: вводятся обязательные лицензии, гарантийный фонд и повышенные требования к финансовой прозрачности.

Для успешного управления домом собственникам необходимо внимательно изучать договоры, проверять лицензии и контролировать финансовую отчётность, а управляющим – соблюдать новые обязательства, чтобы избежать судебных споров и обеспечить надёжную работу дома.

Источник информации: Федеральный закон от 4 августа 2023 г. № 433‑ФЗ, принятый Государственной Думой 16 декабря 2025 г., одобренный Советом Федерации 19 декабря 2025 г.; официальные публикации Жилищного кодекса РФ.