В 2021 году правила исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости не претерпели кардинальных изменений, однако важно точно соблюдать установленные сроки подачи декларации 3-НДФЛ и перечисления налога во избежание штрафов и пени. Ниже приведена подробная инструкция, актуальная именно для сделок, совершённых в 2021 году (рассчитывать нужно по состоянию на декабрь 2021 г.).
Когда возникает обязанность по уплате НДФЛ
- Если квартира находилась в собственности менее минимального предельного срока — 3 или 5 лет (в зависимости от оснований получения имущества).
- Если не применяется освобождение (например, продажа единственного жилья после 3 лет владения).
- Если доход от продажи превышает сумму имущественного вычета, 1 000 000 ₽ либо расходы на приобретение.
Ключевые даты для продавцов квартир 2021 года
Подача декларации 3-НДФЛ
Срок: с 1 января 2022 года по 30 апреля 2022 года включительно.
Декларация подаётся в любую налоговую инспекцию по месту регистрации (или через онлайн-сервисы ФНС: «Личный кабинет налогоплательщика», «Госуслуги»).
Уплата самого налога
Крайняя дата перечисления НДФЛ: 15 июля 2022 года.
Пропуск срока грозит пеней 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки и штрафом 20 % от неуплаченной суммы (или 40 % при умышленном уклонении).
Как рассчитать налог к уплате
- Определите налоговую базу:
- вариант 1 — Цена по договору минус 1 000 000 ₽ (вычет);
- вариант 2 — Цена по договору минус расходы на приобретение (с документальным подтверждением).
- Умножьте базу на ставку 13 % (для резидентов РФ) или 30 % (для нерезидентов).
- Если база ≤ 0, налог не платится, но декларацию подавать всё равно обязательно.
Пример расчёта
Условия: квартира куплена в марте 2020 г. за 4 500 000 ₽ и продана в августе 2021 г. за 5 400 000 ₽.
Налогооблагаемый доход: 5 400 000 – 4 500 000 = 900 000 ₽.
НДФЛ к уплате: 900 000 × 13 % = 117 000 ₽.
Когда платить: до 15 июля 2022 г.
Важные исключения (когда налог не платится вовсе)
- Квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника, и продана после 3 лет.
- Квартира была единственным жильём на момент продажи, и срок владения составил 3 года и более.
- Продажа имущества дешевле 1 000 000 ₽ (но декларацию подавать всё равно нужно, чтобы подтвердить нулевой налог).
Пошаговая инструкция по уплате
- До 30 апреля 2022 г.
- Сформируйте 3-НДФЛ в онлайн-сервисе ФНС или с помощью программы «Декларация».
- Подайте документы: договор купли-продажи 2021 г., платежные поручения/квитанции, правоустанавливающий документ.
- До 15 июля 2022 г.
- Сформируйте платёжное поручение по коду БК 182 1 01 02030 01 1000 110.
- Оплатите через любой банк или онлайн-банкинг (укажите ИНН, КПП, ОКТМО).
- Сохраните квитанцию и скриншоты — они понадобятся при проверке ФНС.
Частые ошибки
- Не подавать декларацию, считая, что налог нулевой — штраф 1 000 ₽ минимум.
- Указывать в договоре заниженную цену — риск доначисления по кадастровой стоимости.
- Забывать о вычете по расходам — переплата налога.
Если вы продали квартиру в 2021 году и не попадаете под льготные сроки владения, обязательно подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2022 года и перечислите НДФЛ до 15 июля 2022 года. Точный расчёт, своевременная подача документов и оплата избавят от лишних расходов и проверок налоговой.