Ключевые изменения-2025: что нового?
С 01 января 2026 года вступили в силу масштабные поправки к Налоговому кодексу РФ, которые детализировали порядок исчисления минимального срока владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ.
Если раньше правило «3 или 5 лет» распространялось главным образом на жилые объекты, то теперь оно однозначно касается и нежилых помещений. Ниже приведён разбор актуальных схем и типичных ошибок.
Базовые правила: 3 года vs 5 лет
| Ситуация приобретения | Минимальный срок владения | Норма НК РФ |
|---|---|---|
| Наследование, дарение от близких родственников, приватизация | 3 года | ст. 217.1 ч.3 п.1-3 |
| 5 лет | ст. 217.1 ч.4 |
Как правильно считать срок
- Дата государственной регистрации перехода права собственности (ЕГРН) – отсчёт начинается именно с неё.
- Если объект приобретался в долевом строительстве, разрешено использовать дату акта приёма-передачи, но не ранее даты полной оплаты по договору долевого участия (ст. 217.1 ч.5 п.5).
- При наследовании – день открытия наследства (дата смерти наследодателя).
- При приватизации – день регистрации права в ЕГРН.
«Семейный» вычет и нежилые помещения
Законодательство сохранило льготу: семьи с детьми-инвалидами любого возраста могут продавать любую недвижимость и получать имущественный налоговый вычет независимо от срока владения. Однако объект должен находиться в собственности менее 3 лет, иначе вычет не применяется (ст. 220 ч.2.1).
Типовые ошибки продавцов нежилых помещений
- Ошибка 1. Учитывают дату подписания предварительного договора (ДДУ) вместо даты регистрации права.
- Ошибка 2. Забывают, что при продаже объектов, полученных «в обмен» по 44-ФЗ, срок отсчитывается с даты регистрации права на новый объект.
- Ошибка 3. Путают «3 года» для жилья и «3 года» для нежилья: для последнего они действуют только при наследовании/дарении/приватизации.
Практический чек-лист перед продажей
- Получите выписку из ЕГРН и проверьте точную дату регистрации права собственности.
- Определите основание приобретения (договор купли-продажи, наследство и т.д.) и сверьте его с таблицей выше.
- Если продаёте до истечения минимального срока, рассчитайте возможный НДФЛ: 13 % от разницы между ценой продажи и документальными расходами (ст. 220 ч.2).
- Для семей с детьми-инвалидами подготовьте подтверждающие документы (справка МСЭ, свидетельство о рождении ребёнка).
- Если возникли сомнения, сформируйте запрос в налоговую через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».
Что готовится дальше: поправки 2026-2027
В Госдуму уже внесён законопроект № 124534-8, который предлагает:
- Сократить общий срок владения для нежилых помещений, купленных после , до 4 лет.
- Разрешить распределение срока при частичной продаже (если помещение разделено на доли).
- Ввести понижающий коэффициент 0,7 для расчёта налоговой базы при продаже ранее 3 лет владения, если цена в договоре ниже кадастровой.
В 2026 году продать нежилое помещение без НДФЛ можно, если:
- Оно находится в собственности ≥ 5 лет (при покупке).
- Или ≥ 3 года (при наследовании/дарении/приватизации).
- Или вы воспользуетесь «семейным» вычетом (для семей с детьми-инвалидами).
Во всех остальных случаях подача 3-НДФЛ и уплата налога обязательны. Проверьте даты заранее – и продажа пройдёт без неожиданных налоговых последствий.