Актуально на 20 апреля 2026 г․

Продажа жилья ― это не только получение денег, но и потенциальное обязательство заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Ключевой параметр, который определяет, нужно ли делиться с государством, — минимальный срок владения объектом недвижимости․

Что такое «минимальный срок владения» и зачем он нужен

Минимальный срок владения ― это период, по истечении которого доход от продажи квартиры (дома, доли) не облагается НДФЛ․ Если период меньше установленного, придётся заплатить 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн руб․) от разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами (или 1 млн руб․ вычета)․

• До 2016 года льготный период составлял 3 года для всех объектов․
• С 2016 по 2025 год правило стало дифференцированным: 3 или 5 лет в зависимости от способа получения жилья․
• В 2026 году картина ещё сложнее: 24 региона РФ уменьшили порог до 1 года, а федеральный минимум остался 3/5 лет․

Основные правила 2026 года: 3 варианта срока

Важно: если регион ввёл 1-годичный срок, он применяется только при одновременном выполнении условий:

• жильё единственное на момент продажи;
• продаётся не чаще одного раза в три года;
• в собственности ≥ 1 года․

Как правильно считать срок

1. Для новостроек, от даты регистрации права собственности в Росреестре (а не от подписания ДДУ)․
2. Для наследства — с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя), а не фактического вступления․
3. Для долей — если квартира была получена частями, считается с даты первой доли (для всей квартиры)․

Льготы и вычеты при продаже до минимального срока

Имущественный вычет

Если срок не выдержан, можно уменьшить налогооблагаемую базу:

• 1 млн руб․ — бездоказательный вычет;
• или подтверждённые расходы на покупку (включая ипотеку, ремонт, комиссию риелтора)․

Пример: купили квартиру за 7 млн руб․, продаёте за 9 млн руб․ Налог = (9 млн – 7 млн) × 13 % = 260 тыс․ руб․

Семейные льготы

С 2026 года семьи с детьми-инвалидами любого возраста могут получить вычет вне зависимости от срока владения, если:

• в трёхлетний период приобрели другое жильё;
• расходы на новое жильё ≥ выручки от продажи старого;
• обе сделки оформлены в одном налоговом периоде․

Совместная собственность супругов

При продаже квартиры, купленной в браке, НДФЛ рассчитывается по долям каждого супруга․ Чтобы минимизировать налог:

1. Распределить вычет между супругами пропорционально долям (например, 50/50)․
2. Использовать «серую» схему нельзя: ФНС отслеживает попытки занижения цены в договоре․
3. Документы на расходы (чеки, договоры) должны быть на оба супруга․

Чек-лист: когда точно не платить НДФЛ в 2026 году

• ✅ Жильё получено по наследству и вы владеете ≥ 3 года․
• ✅ Квартира приватизирована ≥ 3 года․
• ✅ Покупка до 2016 г․ и вы владеете ≥ 3 года․
• ✅ Единственное жильё в регионе, где действует 1-годичный срок․
• ✅ Семья с ребёнком-инвалидом использует льготу․

Пошаговый алгоритм действий при продаже

1. Определите дату возникновения права собственности через выписку ЕГРН․
2. Проверьте региональные льготы на сайте ФНС вашей области․
3. Рассчитайте возможные варианты вычетов (1 млн руб․ или расходы)․
4. Подготовьте документы: ДКП, платёжки, чеки на ремонт․
5. Учтите срок: декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля․

Частые ошибки и риски 2026 года

В 2026 году собственник квартиры может полностью освободиться от НДФЛ, если:

• владеет объектом ≥ 3 или 5 лет (в зависимости от способа получения);
• проживает в регионе с 1-годичным сроком и соблюдает условия;
• использует льготы для семей с детьми-инвалидами․

Консультируйтесь с юристом или налоговым инспектором перед сделкой, чтобы учесть все детали вашей ситуации и избежать неожиданных платежей․

Информация актуальна по состоянию на ․ Законодательство может измениться, проверяйте обновления на сайте ФНС России․