С 1 января 2026 года действуют обновлённые правила расчёта налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартир, домов, земельных участков и других объектов недвижимости. В этой статье вы найдёте чек-лист расчёта сроков, новые льготы, штрафы за просрочку и пошаговую инструкцию по подаче 3-НДФЛ.
Что изменилось в 2025–2026 годах
- Срок «обнуления» НДФЛ сохраняется: 3 года для единственного жилья и 5 лет — для второй и последующих квартир.
- Новая льгота для семей с детьми: при продаже жилья и одновременной покупке нового объекта в течение календарного года можно не платить НДФЛ даже при владении менее 3/5 лет.
- Изменился порядок подсчёта даты начала владения (см. раздел 3).
Минимальный срок владения: таблица-шпаргалка
| Категория собственника | Объект недвижимости | Срок владения | НДФЛ |
|---|---|---|---|
| Физлицо | Первое жилье | ≥ 3 года | 0 % |
| Физлицо | Любое другое жилье | ≥ 5 лет | 0 % |
| Семья с детьми-инвалидами | Любое жилье | Любой срок | 0 % при одновременной покупке другой недвижимости |
| Физлицо | Недвижимость, полученная по наследству или дару от близкого родственника | ≥ 3 года | 0 % |
Как правильно считать «непрерывное владение»
Ключевое правило: период прерывается, если в ЕГРН была запись о переходе права собственности (продажа, дар, отчуждение). При повторной регистрации того же лица отсчёт начинается заново.
Дата начала отсчёта
- Покупка по ДДУ / ДКП: дата полной оплаты и регистрации в ЕГРН.
- Наследство: дата открытия наследства (день смерти наследодателя).
- Дарение: дата регистрации перехода права в ЕГРН.
- Кооператив: дата полной выплаты паевого взноса и подписания акта приёма-передачи.
Сроки уплаты НДФЛ в 2026 году
После продажи недвижимости действуют два ключевых дедлайна:
- До 30 апреля 2026 года — подать декларацию 3-НДФЛ за 2025 год.
- До 15 июля 2026 года — оплатить самостоятельно начисленный налог в размере 13 % или 15 % от прибыли (для доходов свыше 5 млн руб.).
Пример расчёта
Продажная цена: 11 000 000 ₽ Документальные расходы на покупку: 9 500 000 ₽ Налогооблагаемая база: 11 000 000 – 9 500 000 = 1 500 000 ₽ НДФЛ: 1 500 000 × 13 % = 195 000 ₽ (декларация и оплата сделаны в срок → штраф 0 ₽)
Как подать 3-НДФЛ онлайн: инструкция за 5 шагов
- Шаг 1. Авторизуйтесь в личном кабинете налогоплательщика через Госуслуги.
- Шаг 2. Выберите раздел «3-НДФЛ», затем «Создать новую декларацию».
- Шаг 3. Заполните доходы → «Доходы от продажи имущества» → укажите объект, цену, расходы.
- Шаг 4. Прикрепите сканы ДКП, ЕГРН-выписки, платёжки (PDF или JPG до 10 МБ).
- Шаг 5. Отправьте декларацию, распишитесь КЭП (квалифицированной электронной подписью) и сохраните квитанцию.
Частые ошибки и штрафы
| Ошибка | Штраф | Как избежать |
|---|---|---|
| Опоздали с декларацией | 5 % за каждый месяц, но не более 30 % | Подайте до 30 апреля |
| Не уплатили налог | 20 % от суммы + пени 1/300 ключевой ставки ЦБ | Оплатите до 15 июля |
| Неверно указали срок владения | Доначисление налога + пени | Сверьтесь с ЕГРН-выпиской |
Что делать, если квартиру продали в 2025 году
До 30 апреля 2026 года подать 3-НДФЛ, до 15 июля 2026 года оплатить налог, если срок владения меньше льготного. Если срок ≥ 3/5 лет — декларацию подавать не нужно.
Льготы и вычеты-2026: список актуальных
- Имущественный вычет при покупке новой недвижимости — до 2 млн ₽.
- Вычет на проценты по ипотеке — до 3 млн ₽.
- Нулевой НДФЛ для семей с двумя детьми при улучшении жилищных условий в тот же год.
Пошаговый чек-лист продавца
- Проверьте ЕГРН-выписку и дату регистрации права.
- Рассчитайте, превышен ли льготный срок.
- Если нет — соберите документы о расходах или примените вычет 1 млн ₽.
- Сформируйте 3-НДФЛ до 30 апреля.
- Оплатите налог до 15 июля.