Краткий ответ

Чтобы при продаже квартиры не возникло обязанности платить НДФЛ, достаточно соблюсти минимальный срок её владения. С в большинстве случаев этот срок сокращён до 3 лет. До этой даты действует старое правило — 5 лет, за исключением ряда льготных ситуаций.

Что изменилось в 2026 году

Согласно поручению Президента РФ и одобренным Госдумой поправкам в Налоговый кодекс:

• Минимальный срок владения объектом недвижимости уменьшен с 5 до 3 лет для всех сделок, заключённых после .
• Исключения, при которых срок остаётся 3 года (и раньше), сохраняются:
  1. квартира получена в наследство или в дар от члена семьи;
  2. квартира приватизирована;
  3. квартира получена по договору пожизненного содержания.

Таким образом, продавцы, купившие жильё после , смогут реализовать его без налога уже через три года.

Как правильно считать срок владения

Дата начала отсчёта

• Покупка по договору купли-продажи — день регистрации права собственности в Росреестре.
• Наследство — день смерти наследодателя.
• Приватизация — день регистрации права собственности.
• Дарение — дата регистрации перехода права собственности.

Непрерывность владения

Важно! Срок считается без единого дня прерывания; Если квартира хоть раз была продана, подарена или вышла из вашей собственности, отсчёт начнётся заново.

Примеры расчёта налога и освобождения

Пример 1: Квартира куплена в 2024 году

• Владение: 2024 → 2029 (5 полных лет).
• Налог: не платится (по старым правилам 5 лет).

Пример 2: Квартира куплена в марте 2026 года

• Владение: март 2026 → март 2029 (3 года по новым правилам).
• Налог: не платится.

Пример 3: Квартира получена по наследству в 2025 году

• Владение: 2025 → 2028 (3 года).
• Налог: не платится (в любом случае 3 года).

Как обнулить налог, если срок ещё не выдержан

Если продавать раньше «льготного» срока, можно воспользоваться вычетами, чтобы уменьшить налоговую базу:

1. Вычет расходов, уменьшить доход от продажи на сумму документально подтверждённых расходов (стоимость покупки, ремонт, проценты по ипотеке).
2. Имущественный вычет, уменьшить доход на 1 000 000 руб. максимум, если документы о покупке отсутствуют.

Формула:
НДФЛ = (Цена продажи − вычет/расходы) × 13 %

Пошаговая инструкция для продавца

1. Определите дату начала владения по ЕГРН/свидетельству.
2. Проверьте, относится ли квартира к льготным категориям (наследство, дар, приватизация).
3. Сравните фактический срок владения с минимальным (3 или 5 лет).
4. Если срок меньше — выберите вычет и подготовьте документы (ДКП, платёжки, чеки).
5. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ в ИФНС.
6. До 15 июля уплатите исчисленный налог (если он остался).

Частые ошибки и советы

• Ошибка: считать срок с даты подписания ДКП.
  Правильно: с даты регистрации права собственности.
• Ошибка: прерывать владение (дарить, продавать, затем снова оформлять).
  Совет: сохраняйте непрерывность.
• Ошибка: забывать о вычетах.
  Совет: сохраняйте все чеки и договоры.

Контакты и помощь

При сложных ситуациях (доля в квартире, долевая собственность, ипотека) рекомендуем:

• Позвонить в ФНС России: ###-###-#### (единая линия).
• Обратиться к налоговому консультанту или квалифицированному юристу.