Владельцам земли с 1 марта 2025 года придётся считаться с новыми правилами: в закон введён трёхлетний срок освоения участков, расположенных в границах населённых пунктов, садовых или огородных товариществ. Одновременно бухгалтерский и налоговый учёт по-прежнему считает землю неамортизируемым активом со «сроком полезного использования – неограниченно». Как совмещаются эти нормы и на что обратить внимание собственнику или арендатору – разбираемся ниже.
Три года на освоение: новые обязанности владельца
Когда отсчёт начинается
- Для участков, приобретённых после 1 марта 2025 года, трёхлетний период идёт с даты регистрации права собственности (ст. 39.34 Земельного кодекса РФ).
- Для «старых» участков, купленных до 1 марта 2025 года, срок не перезапускается – они попадают под действие новой нормы только в случае перевода в другую категорию или изменения вида разрешённого использования.
Что считается «освоением»
Законодатель прямо не раскрывает перечень, но в судебной практике и разъяснениях Росреестра под освоением понимаются:
- Ввод жилого или производственного объекта (дом, гараж, теплица).
- Получение разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию.
- Фактическое использование участка по назначению (сад, огород, пашня) при наличии документов (фото-отчёты, квитанции за коммунальные услуги, налоговые декларации о с/х деятельности).
Исключения:
- Участки, предназначенные для промышленности, туризма, рекреации, новыми сроками не охвачены.
- Форс-мажор (зарегистрированные ЧС, введение военного положения) «останавливает» таймер освоения.
Что грозит, если не освоить
После трёх лет муниципалитет вправе:
- вынести предписание об устранении нарушения (ещё 1 год на добровольное исполнение);
- обратиться в суд с иском о изъятии участка без компенсации рыночной стоимости, но с возвратом суммы, уплаченной при покупке, за вычетом судебных расходов.
Срок полезного использования (СПИ) в бухгалтерском и налоговом учёте
Почему земля не амортизируется
ПБУ 6/01 и ст. 256 НК РФ однозначно: земельные участки относятся к неамортизируемым основным средствам, поскольку их потребительские свойства не ухудшаются со временем. В отчётности они числятся по первоначальной стоимости без изменений.
Нужно ли устанавливать СПИ
| Тип объекта | Нужно ли СПИ | Амортизационная группа |
|---|---|---|
| Земельный участок | Не нужно | Не присваивается |
| Здание на участке (деревянное) | Нужно | 7-я группа: 15–20 лет |
| Карьер / свалка | Нужно | 7-я группа: 15–20 лет |
Долгосрочная аренда 49–99 лет: НМА или ОС?
Право аренды земли на срок более 12 месяцев может быть признано:
- Нематериальным активом (НМА) – если договор аренды выгоден по сравнению с рыночной ставкой (п. 4 ПБУ 14/2007).
- Затратами будущих периодов – если преимущество неочевидно.
Срок полезного использования НМА равен сроку договора аренды, но не более 99 лет.
Контрольный чек-лист для собственника/арендатора
- Проверьте дату регистрации права – от неё отсчитываются 3 года на освоение.
- Сравните вид разрешённого использования – если это «дачное строительство», «ЛПХ», «СНТ» – новый закон применяется.
- Составьте план освоения (проект дома, схема посадок, акт ввода в эксплуатацию).
- В бухгалтерской программе убедитесь, что:
- земельный участок числится без амортизации;
- строения – в правильной амортизационной группе (15–20 лет для деревянных).
- Аренда 49/99 лет: оцените, выгоден ли договор, и зафиксируйте СПИ НМА в приказе руководителя.
С 2025 года земельный участок в России – это не только актив, способный служить вечно без амортизации, но и объект, который нужно реально использовать в течение трёх лет, иначе он может быть изъят. Соблюдайте сроки освоения, правильно классифицируйте объекты в учёте и не забывайте оформлять все изменения в ЕГРН своевременно.