Каждый продавец квартиры, дома или коммерческого помещения обязан знать, до какой даты и в каком порядке нужно уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), возникающий при сделке. В 2026 году правила остались прежними по срокам, но изменения в льготных периодах владения могут повлиять на то, возникнет ли налоговое обязательство вообще.

Когда возникает обязанность по уплате НДФЛ

Налог платится только в том случае, если одновременно выполняются два условия:

1. Имущество продано за вознаграждение, т.е. вы получили денежный доход.
2. Срок владения объектом меньше льготного порога (подробнее о порогах см. ниже).

Если хотя бы одно из условий не выполняется, налог к уплате не возникает и сдавать декларацию не нужно.

Льготные сроки владения в 2026 году

С действует единая шкала, но для разных ситуаций применяются разные льготные периоды:

• 3 года — если квартира:
  • получена по наследству или в дар от близкого родственника;
  • передана по договору ренты или пожизненному содержанию;
  • является единственным жильём на момент продажи (включая доли).
• 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплена по ДДУ, получена при приватизации после и т.д.).

Важно: с 2026 года действует поручение президента, позволяющее регионам снижать общий порог до 3 лет, но это право, а не обязанность субъектов. Москва и Санкт-Петербург пока сохраняют 5-летний порог для «неединственных» объектов.

Как определить дату начала владения

Отсчёт идёт от даты, указанной в ЕГРН:

• при покупке на вторичке — дата регистрации перехода права;
• при долевом участии (ДДУ) — дата окончания строительства и подписания акта приёма-передачи;
• при наследстве — дата смерти наследодателя (независимо от даты фактической регистрации права).

Когда нужно подать декларацию 3-НДФЛ

Независимо от того, есть ли к уплате налог, если вы продали объект, находившийся в собственности меньше льготного срока, подать декларацию обязаны.

• Форма: 3-НДФЛ.
• Срок подачи: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
  
  Пример: квартира продана → декларация сдаётся до .
• Способы подачи:
  • онлайн через личный кабинет ФНС (Госуслуги, электронная подпись);
  • лично в налоговой по месту регистрации;
  • через представителя по доверенности.

Когда и куда платить НДФЛ

После подачи декларации ИФНС начисляет налог и выставляет квитанцию.

• Срок уплаты: до 15 июля года, следующего за годом продажи.
• Куда платить: УКБ (уполномоченный банк) или через любой банк по реквизитам, указанным в квитанции/уведомлении из ИФНС.
• Штрафы за просрочку:
  • 20 % от неуплаченной суммы, штраф;
  • пеня 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Как уменьшить налог или избежать его

Если налог всё-таки возник, можно применить вычеты:

1. Имущественный вычет 1 000 000 руб. — для всех объектов недвижимости.
   
   Формула: (Цена продажи – 1 000 000) × 13 %.
2. Вычет «расходы на покупку» — если есть подтверждающие документы (ДКП, чеки, ипотечные выписки).
   
   Формула: (Цена продажи – Расходы на покупку) × 13 %.

Можно выбрать только один способ. Если расходы больше 1 млн рублей, выгоднее использовать расходный вычет.

Особые ситуации

Продажа доли супругу

Передача доли между супругами по брачному договору или по соглашению не порождает дохода, НДФЛ не возникает; Но если доля продаётся стороннему лицу, правила общие.

Продажа «единственного жилья»

Вы освобождаетесь от НДФЛ, если:

• на момент продажи у вас нет других квартир/долей в РФ;
• новое жильё куплено не позднее 90 дней до продажи старого (так называемая «синхронная» сделка).

Продажа в 2026 году квартиры, купленной до

Старый 3-летний льготный срок владения сохраняется для всех объектов, приобретённых до этой даты, даже если они «неединственные».

Пошаговая инструкция для продавца 2026 года

1. Определите дату начала владения через ЕГРН.
2. Сравните срок владения с льготным порогом (3 или 5 лет).
3. Если срок меньше — подготовьте документы (ДКП, ЕГРН, чеки/акты, ипотечные документы);
4. До 30 апреля 2027 года подайте 3-НДФЛ (онлайн или в налоговой).
5. До 15 июля 2027 года оплатите начисленный налог по реквизитам ИФНС.
6. Сохраните квитанции и платёжки не менее 3-х лет.

Календарь ключевых дат для продажи, совершённой в 2026 году

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: забыть указать налоговый вычет в декларации.
  
  Решение: подать уточнённую декларацию до 30 апреля следующего года.
• Ошибка: не учесть, что погашение ипотеки считается расходом.
  
  Решение: приложить справку банка о процентных платежах.
• Ошибка: продать квартиру до 3-летнего срока, считая, что льгота «единственного жилья» автоматически применяется.
  
  Решение: проверьте факт «единственности» через Росреестр за 1 месяц до сделки.

Где получить помощь

ФНС России: горячая линия ###-###-####.
Личный кабинет налогоплательщика: lkfl2.nalog.ru.
Консультации на Госуслугах: раздел «Налоги и финансы» → «Получить консультацию».

Срок оплаты налога при продаже недвижимости в 2026 году — до 15 июля 2027 года, при условии, что вы подали декларацию до 30 апреля 2027 года. Главное — правильно рассчитать льготный период владения и воспользоваться доступными вычетами, чтобы минимизировать или полностью исключить НДФЛ.