Владельцам квартир, домов и других жилых объектов в 2025–2026 годах важно помнить о «минимальной поре» владения: если вы продадите объект раньше, придётся заплатить НДФЛ. Ниже подробно разберём, какие именно 3 года считаются, кто может продать раньше без налога и как правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ.

Почему именно 3 года?

Согласно ст. 217.1 НК РФ, после трёх лет непрерывного владения жилым помещением гражданин освобождается от уплаты НДФЛ при его продаже.

• До г. правило действовало для всех объектов.
• С г. увеличили «высокий» порог до 5 лет, но с рядом исключений (об этом ниже).
• С 2025 г. регионам разрешено повышать лимит дохода, облагаемого НДФЛ, но сама «трёхлетняя» льгота сохранилась.

Когда 3 года действуют вместо 5 лет

Вы имеете право воспользоваться льготным сроком 3 года и не платить налог, если хотя бы одно из условий выполняется:

1. Объект получен:
   • по наследству;
   • в дар от члена семи/близкого родственника;
   • в порядке приватизации;
   • по договору пожизненного содержания.
2. Это единственное жилое помещение на дату сделки (включая доли).

Как точно считаются 3 года

Важно! Срок должен быть непрерывным. Даже краткая «разрывная» перерегистрация сбрасывает отсчёт.

Налог при продаже до истечения 3 лет

4.1 Ставки НДФЛ в 2025–2026 гг.

• 13 % – для доходов до 2,4 млн руб. (включительно).
• 15 % – на доход сверх 2,4 млн руб.

4.2 Как уменьшить налоговую базу

Выберите наиболее выгодный вариант:

• Имущественный вычет = 1 000 000 руб. (фиксированная сумма на один объект).
• Реальные расходы на покупку (документы обязательны).

Пример: продали квартиру за 4 200 000 руб., купленную 2 года назад за 3 400 000 руб. Налог = (4 200 000 – 3 400 000) × 13 % = 104 000 руб.
Если документы о покупке утрачены, то вычет 1 000 000 руб.: (4 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 416 000 руб. — существенно больше, поэтому всегда сравнивайте!

Пошаговая инструкция по подаче 3-НДФЛ (2025 год)

1. До 30 апреля следующего за годом продажи подайте декларацию:
   • через личный кабинет ФНС (Госуслуги, Сбер ID);
   • на бумаге – в ИФНС по месту жительства.
2. Заполните разделы:
   • «Доходы от источников в РФ» → код 1510 (доход от продажи недвижимости);
   • «Вычеты» → код 901 (1 млн руб.) или 903 (расходы).
3. Оплатите налог до 15 июля.

Частые вопросы (FAQ)

6;1 Купил квартиру в ипотеке. Ипотечные проценты можно учесть как расходы?

Да. С 2025 г. вычет по процентам можно распространить на продаваемое жильё (п. 3 ст. 220 НК РФ). Не забудьте включить сумму переплаты в строку 030 раздела «Вычеты».

6.2 Как доказать, что квартира – единственное жильё?

Сформируйте выписку из ЕГРН по всем объектам на ваше ФИО. Если в собственности есть комната или доля в другой квартире, 3-летняя льгота не применяется.

6.3 Можно ли «разбить» сделку на доли, чтобы каждый продавец получил вычет 1 млн?

Да, если каждый собственник заключает отдельный договор купли-продажи своей доли. В едином договоре вычет делится пропорционально долям.

Что изменится в 2026 году (по последним данным)

• Регионы получили право повышать лимит дохода, до которого применяется ставка 13 % (вместо 2,4 млн руб.). Следите за постановлением вашего субъекта РФ.
• ФНС усилила контроль за «обнулённой» отчетностью: если сумма сделки < 70 % кадастровой стоимости, налоговая рассчитает доход из расчёта кадастра × 0,7.

Проверьте себя: чек-лист перед продажей

1. Убедитесь в дате регистрации права.
2. Проверьте, не исключён ли объект из льгот (вдруг вы купили ещё одну квартиру в 2024 г.).
3. Соберите документы на покупку/строительство, ипотечные договоры, чеки.
4. Просчитайте налог обоими способами (1 млн или реальные расходы).
5. Если применяете «единственное жильё», сделайте выписку из ЕГРН.

Где получить помощь

• Личный кабинет ФНС (lkfl2.nalog.ru) – онлайн-визард «Заполнить 3-НДФЛ»;
• Бесплатная горячая линия ФНС РФ: ###-###-####;
• Региональные МФЦ – приём деклараций без очереди.

Главное правило: если на момент продажи прошло ровно 3 года и вы попадаете под хотя бы одно из освобождающих условий – налога нет. В противном случае правильно рассчитывайте и не пропустите сроки отчётности, чтобы избежать штрафов и пени.