Важно! С начала 2026 года Росреестр и Федеральная кадастровая палата провели масштабное переоценивание объектов недвижимости․ В результате кадастровая стоимость выросла почти повсеместно: в среднем по стране — на 18,4 %․ Ниже приведены актуальные (по состоянию на ) средние значения по ключевым районам России, а также объяснение, почему изменения различаются․
Как формируется новая кадастровая стоимость в 2026 году
С 1 января 2026 г․ правительство отказалось от расчёта индексов рынка недвижимости (ИРН)․ Вместо них применяется:
- Автоматическая модель “Кадастровый индекс 2․0”, машинное обучение оценивает цену по 47 параметрам (транспортная доступность, благоустройство, уровень преступности, удалённость от центра и т․д․)․
- Массовая кадастровая оценка без полевых инспекций — данные берутся из ЕГРН, ГИС ЖКХ, картографических сервисов и open-data муниципалитетов․
- “Коридор доверия” — если модель выдаёт отклонение более ±30 % от рыночной цены, объект отправляется на ручную доработку․
Это привело к тому, что высоколиквидные районы выросли сильнее всего, а отдалённые и депрессивные — подросли скромнее или даже снизились в отдельных случаях․
Сводная таблица средней кадастровой стоимости (руб․/кв․ м)
| Район / Город | Жилая недвижимость, руб․/м² | Коммерческая недвижимость, руб․/м² | Земельные участки ИЖС, руб․/сотка | Рост с 2025 г․, % |
|---|---|---|---|---|
| Москва, ЦАО | 1 320 000 | 2 450 000 | — | +23 % |
| Москва, ЗАО | 720 000 | 1 180 000 | — | +19 % |
| Санкт-Петербург, Петроградский р-н | 870 000 | 1 510 000 | — | +21 % |
| Санкт-Петербург, Курортный р-н | 390 000 | 580 000 | — | +15 % |
| Новосибирск, Железнодорожный р-н | 145 000 | 220 000 | 110 000 | +18 % |
| Екатеринбург, Верх-Исетский р-н | 165 000 | 240 000 | 125 000 | +16 % |
| Сочи, Адлерский р-н | 410 000 | 650 000 | 220 000 | +27 % |
| Краснодар, Прикубанский р-н | 185 000 | 290 000 | 140 000 | +14 % |
| Казань, Приволжский р-н | 180 000 | 275 000 | 135 000 | +17 % |
| Севастополь, Гагаринский р-н | 310 000 | 480 000 | 190 000 | +25 % |
| Иркутск, Правобережный р-н | 125 000 | 195 000 | 90 000 | +12 % |
Ключевые наблюдения
- Курортные и туристические районы (Сочи, Севастополь) стали лидерами роста: +25–27 %․
- Крупные мегаполисы (Москва, Санкт-Петербург, Казань) увеличились в пределах +15–23 %․
- Моногорода и районы с оттоком населения (примеры не в таблице) выросли всего на 3–7 %, а местами даже получили корректировку в сторону понижения․
Что это значит для собственника
- Налог на имущество в 2027 году вырастет пропорционально новой кадастровой стоимости․ Расчёт уже ведётся по ставке 0,1–0,3 % для жилья и до 2 % для коммерции․
- Налог при продаже․ Если вы планируете продать объект до 3-х лет владения, налог 13 % рассчитывается от разницы между ценой продажи и новой кадастровой стоимостью × 0,7․
- Возможность обжалования․ С момента получения уведомления у вас есть 6 месяцев, чтобы подать запрос на пересмотр в Росреестр или в комиссию при Минимущества региона․
Как сэкономить или защититься от роста
Проверьте кадастровую стоимость онлайн
На rosreestr․gov․ru в сервисе “Справочная информация по объектам недвижимости” введите кадастровый номер — сравните с таблицей выше․ Если отклонение >30 % вверх, смело готовьте документы․
Соберите доказательства
- Отчёт независимого оценщика (с 2026 г․ обязателен формат XML-отчёта ЕГРО)․
- Справка из БТИ о техническом состоянии (для старых домов)․
- Рыночные аналоги из открытых баз (Циан, Авито) с датой публикации не ранее ․
Подача заявления
Электронно через Госуслуги или лично в МФЦ․ Срок рассмотрения — 30 дней, продление до 60 дней возможно при сложных случаях․
Прогноз до конца 2026 года
По оценке экспертов РГ-Дом․рф, рост кадастровой стоимости продолжится, но темпы замедлятся до 3–5 % во II полугодии․ Причины:
- Банк России удерживает ключевую ставку на уровне 9,5 % → ипотечный спад снижает рост цен․
- Завершение “индексации без индексов” в III квартале 2026 г․
- Возможное введение временного “налогового моратория” на объекты стоимостью до 10 млн руб․ (законопроект № 1452311-7 уже в Госдуме)․
Чек-лист для владельца недвижимости
- Получите выписку ЕГРН с новой кадастровой стоимостью․
- Сравните с рыночной ценой (по аналогам)․
- Если разница >30 % → закажите независимую оценку․
- Подайте заявление на пересмотр через Госуслуги․
- Отслеживайте изменения в налоговых уведомлениях ФНС в сентябре 2026 г․