Что такое «средние показатели» и зачем они нужны
Средние показатели кадастровой стоимости (КС) — это статистические величины, которые рассчитываются в разрезе кадастровых кварталов, муниципальных районов и групп объектов недвижимости.
Они используются:
- для упрощённой оценки налоговой базы в отсутствие индивидуального кадастрового номера;
- для споров о завышенной кадастровой стоимости (при подаче заявлений на пересмотр в Росреестр или комиссию при АУГИ);
- для предварительного расчёта земельного налога и арендной платы.
Последняя актуализация показателей
После государственной кадастровой оценки 2023–2024 гг. (утв. Постановлением АУГИ Астраханской области от № 19 и дополнительными актами) в регионе произошло:
- 671 318 объектов капитального строительства получили новую кадастровую стоимость;
- показатели дополнены 3 новыми кадастровыми кварталами в г. Астрахань (ПП АО от № 682-П);
- утверждены минимальные и средние удельные показатели по 11 муниципальным районам области.
Как читать таблицу средних показателей
В официальных документах встречаются три колонки:
- Муниципальный район / городской округ;
- Тип объекта (земли населённых пунктов, земли особо охраняемых территорий, объекты капитального строительства);
- Средняя удельная стоимость, руб./м² — округленная до целых рублей.
Сводная таблица средних удельных показателей КС на г.
| Муниципальный район / Городской округ | Земли населённых пунктов, руб./м² | Земли особо охраняемых территорий, руб./м² | ОКС (жилые здания), руб./м² общей площади |
|---|---|---|---|
| г. Астрахань | 1 850 | 520 | 42 300 |
| Ахтубинский район | 1 120 | 310 | 28 400 |
| Володарский район | 950 | 270 | 26 100 |
| Икрянинский район | 890 | 250 | 25 800 |
| Камызякский район | 780 | 220 | 23 500 |
| Красноярский район | 730 | 200 | 22 900 |
| Лиманский район | 1 050 | 290 | 27 200 |
| Наримановский район | 1 030 | 280 | 26 800 |
| Приволжский район | 1 380 | 400 | 31 600 |
| Черноярский район | 650 | 180 | 19 700 |
Как использовать эти данные
Быстрая оценка налога на землю
Формула:
Налог = КС × Ставка × Коэффициент
Пример: участок 600 м² в г. Астрахань. Средняя КС 1 850 руб./м² → КС = 1 110 000 руб.
Ставка 0,3 % → налог ≈ 3 330 руб./год.
Проверка обоснованности вашего кадастрового номера
- Зайдите на Публичную кадастровую карту.
- Вбейте номер участка или ОКС.
- Сравните индивидуальную КС с средним показателем.
Если индивидуальная КС выше средней более чем на 25 % — потенциал для оспаривания.
Подготовка документов для снижения КС
При подаче заявления в комиссию при АУГИ Астраханской области потребуются:
- Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН);
- Отчёт независимого оценщика (рынок на дату );
- Сравнительная таблица «индивидуальная КС ↔ средний показатель»;
- Заявление по форме № 18 (утв. Росреестром).
Где скачать официальные таблицы
Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области
augiao.astrobl.ru → Раздел «Кадастровая оценка»
Файлы: Приложение 1 и Приложение 2 к постановлению № 19 от .
Росреестр по Астраханской области
rosreestr.gov.ru/astrahan → «Отчёты об итогах ГКО».
Основные изменения 2024–2026 гг. на которые стоит обратить внимание
- Индексация коэффициентов-дефляторов на 2026 год не затронула средние удельные показатели, но повлияла на налоговые расчёты;
- в 2025 г. началась новая выборочная кадастровая оценка объектов капитального строительления; результаты ожидаются в 2026 г.;
- с г. вступают в силу поправки к 237-ФЗ: срок подачи заявлений о пересмотре КС сокращён с 5 до 3 лет с даты внесения сведений в ЕГРН.
Средние показатели кадастровой стоимости Астраханской области — это рычаг контроля и ориентир при налоговом планировании.
Важно: используйте только актуальные таблицы, опубликованные после последней государственной кадастровой оценки 2023–2024 гг.
При расхождениях более 20–25 % рекомендуется профессиональная оценка и подача заявления на пересмотр — это может снизить ваш налог на 30–50 %.
Остались вопросы?
Оставьте заявку на консультацию по оспариванию КС в Астраханской области у квалифицированных оценщиков с аттестатами ФСО РФ (движимое и недвижимое имущество).