Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Что такое кадастровая стоимость и почему она важна
Кадастровая стоимость — это официальная оценка объекта недвижимости, которую устанавливает государство.
Она используется для расчёта:
- земельного налога;
- арендной платы;
- нотариальных тарифов при вступлении в наследство или дарении;
- залоговой стоимости при оформлении ипотеки.
Важно: кадастровая стоимость не всегда совпадает с рыночной.
Она формируется методом массовой оценки, когда государство берёт группу аналогичных участков и выводит среднее значение.
Как определяют среднее значение кадастровой стоимости
Методика расчёта
Согласно Постановлению Правительства РФ № 316 и ЗК РФ статье 66, кадастровая стоимость рассчитывается по формуле:
Кадастровая стоимость = Площадь × Средний удельный показатель кадастровой стоимости
Актуальные средние удельные показатели утверждаются органами субъектов РФ для каждого муниципального образования.
В Москве, например, кадастровую оценку проводит ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Что входит в расчёт
- Категория земель (земли населённых пунктов, сельхозназначения, промназначения и др.)
- Вид разрешённого использования (ЛПХ, ИЖС, коммерция и т.д.)
- Кадастровый квартал
- Средняя стоимость метра по выбранной группе участков
Как узнать кадастровую стоимость участка онлайн
- Публичная кадастровая карта Росреестра
pkk.rosreestr.ru — введите кадастровый номер или адрес участка. - ФНС «Личный кабинет налогоплательщика»
lkfl.nalog.ru — в разделе «Имущество» указана актуальная кадастровая стоимость. - ЕГРН-выписка онлайн
На rosreestr.gov.ru можно заказать официальную выписку за 1–2 дня. - Онлайн-калькуляторы
В ряде регионов (например, Якутия, Москва, Санкт-Петербург) работают калькуляторы кадастровой оценки.
Обычно они доступны на сайтах Центров государственной кадастровой оценки.
Когда и как пересматривают кадастровую стоимость
- Каждые 3–5 лет проводится государственная кадастровая оценка.
- С 2024 года применяется актуализированная стоимость, заложенная в ЕГРН на 1 января 2024 г.
- Если рыночная цена упала или выросла более чем на 30 %, можно подать заявление на переоценку.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость?
Да. У собственника есть два пути:
| Способ | Где подать | Сроки | Необходимые документы |
|---|---|---|---|
| Комиссия при Росреестре | МФЦ или Росреестр | 6 месяцев с момента внесения данных в ЕГРН | Отчёт независимого оценщика, выписка ЕГРН, заявление |
| Суд | Мировой или районный суд | 5 лет с даты внесения в ЕГРН | Отчёт оценщика, документы на землю, исковое заявление |
Пример из судебной практики
В 2024 г. житель Санкт-Петербурга оспорил кадастровую стоимость земельного участка,
снизив её с 42,5 млн руб. до 31,2 млн руб.
Экономия по земельному налогу составила около 110 тыс. руб. в год.
Как кадастровая стоимость влияет на налоги в 2026 году
Формула расчёта земельного налога:
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка × Коэффициент владения
В 2026 г. для физлиц действуют следующие ставки:
- 0,3 % — для ИЖС, ЛПХ, садоводства
- 1,5 % — для коммерческих участков
Пример: участок 10 соток, категория ИЖС, средняя удельная стоимость 5 000 руб/м².
Кадастровая стоимость = 1 000 м² × 5 000 руб = 5 млн руб.
Земельный налог = 5 000 000 × 0,3 % = 15 000 руб/год.
Чек-лист: что делать прямо сейчас
- Проверьте кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте или в ЛК ФНС.
- Сравните с рыночной ценой: если отклонение более 30 %, стоит задуматься об оспаривании.
- Подайте заявление в комиссию или суд, если данные завышены.
- Контролируйте даты переоценки — новые показатели вступят в силу с .
Среднее значение кадастровой стоимости — это ключевой показатель, который влияет на размер налогов и арендных платежей.
В 2026 году важно использовать актуализированные данные, установленные на 1 января 2024 года.
Если значение кажется завышенным, воспользуйтесь правом на переоценку — это законно и экономически выгодно.