В 2026 году налог на имущество физических и юридических лиц в России всё чаще исчисляется именно по кадастровой стоимости. Это значит, что налоговая база определяется не тем, сколько вы заплатили за объект, а тем, как его оценило государство. Ниже ― подробное руководство: какие объекты попадают под кадастровый способ, как рассчитать налог, какие вычеты и льготы действуют, как подать декларацию и избежать ошибок.
Когда применяется кадастровый способ налогообложения
По общему правилу ст. 378 НК РФ объект облагается по кадастровой стоимости, если он:
- включён региональным перечнем властей субъекта РФ;
- зарегистрирован в ЕГРН как недвижимое имущество (независимо от того, числится он как основное средство или нет);
- предназначен для предпринимательской деятельности: офисы, торговые центры, склады, гостиницы и т.д.
Исключение: если здание входит в перечень, то все помещения внутри него облагаются по кадастровой стоимости даже при личном использовании.
Пример из судебной практики
Арбитражный суд Северо-Западного округа подтвердил: когда торговый центр включён в региональный перечень, отдельные нежилые помещения в нём автоматически переходят на кадастровый способ, даже если арендатор использует их под склад.
Какие объекты не облагаются по кадастровой стоимости
- Жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места ― если регион не вышел специальным законом (чаще всего они облагаются по инвентаризационной или рыночной стоимости).
- Объекты незавершённого строительства, пока они не введены в эксплуатацию (но после ввода могут попасть в перечень).
- Движимое имущество, числящееся как ОС (компьютеры, транспорт и т.п.).
Формула расчёта налога на имущество по кадастровой стоимости
Организации
Налог = КС × Ставка × Квл × Кпов – Льготы
- КС – кадастровая стоимость на 1 января текущего года;
- Ставка – до 2 % (максимальная в 2026 г.) для объектов из п.п. 1–3 ст. 378 НК РФ;
- Квл – коэффициент владения (кол-во месяцев / 12);
- Кпов – повышающий коэффициент 1,1–3,0, если КС превышает региональный порог (300 млн руб. в Москве, например).
Физлица
ФНС самостоятельно рассчитывает налог и присылает уведомление, но важно знать формулу для проверки:
Налог = (КС – Вычет) × Ставка × Квл – Льгота
| Тип объекта | Вычет (в м²) |
|---|---|
| Квартира, доля в доме | 20 м² |
| Комната, доля в квартире | 10 м² |
| Дом ≤ 50 м² | Весь налог = 0 (льгота многодетным) |
Пример:
Кадастровая стоимость квартиры 1 845 000 руб., ставка 0,3 %, владение 6 месяцев, вычет 20 м² при площади 45 м²:
- Доля вычета = 20 / 45 = 44,4 %
- Налогооблагаемая база = 1 845 000 × (1 – 0,444) = 1 025 800 руб.
- Налог = 1 025 800 × 0,3 % × 6/12 = 1 538,70 руб.
Льготы и вычеты
- Многодетные семьи получают дополнительный вычет только на один объект (самый дорогой).
- Пенсионеры, инвалиды I-II гр., участники ВОВ, «Чернобыльцы» полностью освобождаются от налога на одну категорию объектов (квартира, дом, гараж).
- Бизнес-инкубаторы и ИТ-компании в ряде регионов применяют понижающий коэффициент 0,1.
Декларирование и сроки уплаты
- Декларация сдаётся только по объектам, облагаемым по среднегодовой стоимости. Объекты по кадастровой стоимости в декларацию не включаются, но налог платится авансами.
- Уведомление о выборе способа отчётности подаётся до 1 февраля года, следующего за отчётным, и действует ровно год (ст. 379, 386 НК РФ).
Налоговое уведомление приходит до 1 ноября, оплата – до 1 декабря текущего года.
Как оптимизировать налоговую нагрузку
- Проверьте кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте Росреестра. При завышении подайте заявление на пересмотр через ФГБУ «ФКЦ» или в суд.
- Используйте льготы: подайте заявление в ФНС до 31 декабря, чтобы применить льготу в следующем году.
- Разделите объект: если кадастровая стоимость офиса 184 млн руб., разделив его на 10 кадастровых помещений, можно выйти на пониженную ставку или воспользоваться льготой малого бизнеса.
- Оформите объект как жилой: при переводе нежилого помещения в жилое оно «выпадает» из перечня ст. 378 НК РФ и переходит на инвентаризационный или рыночный способ.
Чек-лист для 2026 года
- ☐ Скачайте региональный перечень объектов по кадастровой стоимости на сайте ФНС.
- ☐ Сверьте ЕГРН: корректность вида разрешённого использования и площади.
- ☐ Для организаций: до подайте уведомление о способе отчётности.
- ☐ Используйте электронную подпись и сервис «Личный кабинет налогоплательщика юр. лица» для подачи авансовых расчётов.
- ☐ Для физлиц: проверьте уведомление в личном кабинете ФНС и оплатите до .
Кадастровый способ обложения ― это уже реальность для большинства коммерческих объектов и постепенно распространяется на жильё. Правильный расчёт налога, своевременное подтверждение льгот и мониторинг кадастровой стоимости позволят снизить налоговую нагрузку до 30–50 %. Следите за обновлениями региональных законов: коэффициенты и пороги могут меняться каждый год.