Совместное владение домом (англ. joint ownership) – это форма, при которой право собственности на один объект недвижимости принадлежит двум и более лицам одновременно. За рубежом такой способ приобретения жилья чрезвычайно популярен: от «кондоминиумов» в США до «совместной собственности» в Великобритании и «долевого владения» в Испании. Ниже ‒ разбор 11 самых важных моментов, которые должен знать каждый потенциальный покупатель.

Что такое совместное владение в международном праве?

В международном праве совместное владение (лат. condominium) – это совместное управление и обладание единым объектом несколькими государствами или частными лицами. В быту же под этим термином понимают любую форму, при которой:

• один дом или квартира числится сразу за несколькими собственниками;
• права и обязанности между ними распределяются по договору или закону страны пребывания.

Кондоминиум vs. квартира: в чём различие?

Основные формы совместного владения в разных странах

1. США: Tenancy in common (долевое) и Joint tenancy (с правом пережившего).
2. Великобритания: Joint Tenancy (нераздельное) и Tenancy in common.
3. Испания: Comunidad de bienes (сообщество имущества).
4. Франция: Indivision – наследственная совместная доля.

Плюсы и минусы совместного владения

Плюсы:

• Снижение стартовых затрат на покупку;
• Возможность инвестировать в элитную недвижимость «по частям»;
• Минимизация расходов на содержание (особенно в кондоминиумах).

Минусы:

• Необходимость согласования решений между всеми владельцами;
• Потенциальные конфликты при разделе или продаже доли;
• Риск «заморозки» доли из-за долгов одного из участников.

Как оформить совместное владение домом за рубежом?

1. Выбор юрисдикции и объекта.
2. Юридическая проверка (due diligence) и оценка.
3. Подписание договора купли-продажи (Sale & Purchase Agreement) с указанием всех участников.
4. Регистрация в Land Registry (Великобритания), County Recorder (США) или аналогичный орган.

Налоги и налоговый вычет

В США и Канаде совладельцы делят между собой налог на имущество (property tax) пропорционально доле. В ряде стран предусмотрен вычет по НДФЛ при покупке жилья в совместную собственность, если оба супруга являются налоговыми резидентами.

Как происходит раздел при разводе?

Согласно последним разъяснениям международных юристов (февраль 2026 г.), недвижимость, приобретённая в браке по возмездной сделке, подпадает под режим общей совместной собственности независимо от страны нахождения. Варианты раздела:

• Продажа объекта и делёж выручки.
• Выкуп доли одним из супругов.
• Передача объекта в trust (доверительную собственность) на детей.

Приобретательная давность и совместное владение

Верховный Суд РФ в постановлении от указал: наличие титульного собственника не мешает другому лицу приобрести право собственности через приобретательную давность, если владение было открытым, непрерывным и добросовестным. Аналогичные нормы есть и в Adverse Possession (США) или Squatters’ rights (Великобритания), но применяются реже в отношении множественных собственников.

Популярные схемы «долевого туризма»

Fractional ownership – специальная схема, при которой каждый покупатель получает право владения домом или апартаментами в течение фиксированных недель/месяцев в году. Чаще всего используется в:

• горнолыжных шале Франции и Швейцарии;
• виллах на Бали и в Таиланде;
• апарт-отелях Испании и Португалии.

Совместное владение землёй под домом

Если земельный участок оформлен как condominium regime, то:

• дом можно разделить на индивидуальные юридические единицы;
• земля остаётся в общей долевой собственности всех жильцов;
• распоряжение участком требует кворума собственников.

Кроссвордное слово – 11 букв

Любителям сканвордов: совладение – именно это слово из 11 букв чаще всего используется в русскоязычных кроссвордах как ответ на определение «совместное владение жилым домом».

Чек-лист перед покупкой

1. Уточнить режим совместной собственности в локальном законодательстве.
2. Проверить title deed на долговые обязательства.
3. Составить и заверить co-ownership agreement у местного нотариуса или юриста.
4. Установить порядок оплаты коммунальных услуг и налогов.
5. Прописать механизм выхода одного из участников (pre-emption right или «право первой покупки»).

Высновок: Совместное владение домом за рубежом – это не только способ сократить затраты, но и гибкий инструмент инвестиций, требующий чёткого правового оформления и договорённости между всеми участниками. Заранее проработайте нюансы местного законодательства, а при необходимости – обратитесь к RICS-сертифицированным специалистам или семейным юристам, специализирующимся на международной недвижимости.