Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Что такое договор купли-продажи жилого помещения?

Договор купли-продажи жилого помещения, это двусторонний возмездный договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) квартиру, комнату или долю в них, а покупатель обязуется принять это жильё и уплатить за него оговоренную цену.

Какие жилые помещения можно продавать по такому договору?

• квартира целиком
• комната в квартире
• доля в праве общей собственности на квартиру (в т.ч. при разделе имущества супругов)

Важные правила 2026 года

Минимальная площадь на одного собственника

В соответствии с последними разъяснениями Росреестра и Верховного Суда РФ, доля каждого собственника после сделки не может быть менее 6 м² общей площади помещения. Сделки, нарушающие это требование, признаются

Продажа с сохранением права проживания

Допускается заключение договора купли-продажи с условием, что продавец сохраняет право проживания в квартире на срок до трёх лет после перехода права собственности. Такой договор должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.

Документы, которые нужно собрать до подписания

1. ЕГРН-выписка (не старше 5 дней на момент сделки)
2. Паспорта сторон или нотариально заверенные доверенности
3. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ и капремонту
4. Разрешение органов опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние или недееспособные лица
5. Согласие супруга/супруги (нотариальное), если жильё куплено в браке

Структура договора купли-продажи 2026

Ниже представлена типовая структура договора, рекомендованная системами КонсультантПлюс и ГАРАНТ:

Преамбула

Указываются Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации продавца и покупателя.

Предмет договора

• точный адрес квартиры (город, улица, дом, корпус, квартира);
• кадастровый номер;
• общая, жилая и кухонная площадь;
• этаж и количество этажей в доме;
• вид собственности (долевая/единоличная).

Цена и порядок расчётов

Цена прописывается цифрами и прописью. Указывается:

• способ оплаты (деньги в банковской ячейке, банковский а-к, сертификаты/субсидии);
• сроки и очередность передачи денег;
• порядок оформления расписок.

Условия передачи квартиры

Определяется:

• дата акта приёма-передачи (скачать образец);
• перечень переданного имущества (мебель, техника, счётчики);
• обязанность продавца сняться с регистрационного учёта и выписать всех проживающих.

Ответственность сторон

Прописываются штрафы за невыполнение обязательств (0,1–0,5 % от цены за каждый день просрочки) и условия расторжения договора.

Особые условия

• право продавца проживать (если оговорено);
• наличие обременения (ипотека, аренда);
• залоговые обязательства.

Предварительный договор (ПДКП)

Перед основным договором стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи. В 2026 году он должен содержать:

• срок заключения основного договора (не более 1 года);
• размер задатка (не более 10 % от цены квартиры);
• подлежащие получению разрешения (опека, банк-кредитор).

Шаблон предварительного договора доступен для скачивания в формате PDF и Word ниже.

Пошаговая инструкция оформления сделки онлайн через «ДомКлик» СберБанка

1. Регистрация на сайте domclick.ru
2. Заполнение анкет сторон и загрузка документов
3. Выбор способа расчётов (банковская ячейка/эскроу)
4. Удалённое подписание договора ЭЦП
5. Онлайн-регистрация перехода права в Росреестре
6. Получение ЭГРН-выписки на e-mail в течение 3–5 дней

Образцы и бланки

Проверка будущей сделки перед нотариусом

Начиная с 2025 года, обязательное нотариальное удостоверение требуется при:

• продаже доли в квартире;
• продаже квартиры, находящейся в ипотеке;
• участии в сделке иностранного гражданина.

Нотариус самостоятельно запрашивает выписку из ЕГРН и проверяет отсутствие арестов.

Как избежать рисков

• Не передавайте деньги до регистрации права собственности, если не используется эскроу-счёт.
• Используйте сервисы проверки собственника: «ФНС-онлайн», «Госуслуги», сайт Росреестра.
• Проверяйте всех зарегистрированных лиц через Госуслуги → «Выписка о зарегистрированных лицах».
• Составляйте подробный акт приёма-передачи, включая состояние счётчиков и квартплаты.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1: Можно ли продать квартиру без посещения МФЦ?

Да, с 2024 года возможна 100 % удалённая сделка через портал Госуслуг или СберДомКлик при наличии усиленной квалифицированной ЭЦП.

Вопрос 2: Как оформить договор, если один из собственников несовершеннолетний?

Понадобится разрешение органа опеки и присутствие законного представителя (родителя/опекуна). Договор обязательно заверяется нотариально.

Вопрос 3: Нужно ли платить НДФЛ при продаже квартиры?

Нет, если квартира находилась в собственности более 5 лет (3 года — при наследовании/дарении). В остальных случаях — 13 % с разницы между ценой и 1 млн руб. (налоговым вычетом).

Перед подписанием:

• ✓ Проверьте ЕГРН (свободно ли жильё).
• ✓ Согласуйте условия с банком (если ипотека).
• ✓ Уточните, кто будет сниматься с регистрационного учёта.
• ✓ Составьте акт приёма-передачи.
• ✓ Подготовьте 3 экземпляра договора (для продавца, покупателя, Росреестра).

Срок регистрации права в 2026 году: 5–9 рабочих дней при подаче через МФЦ/Госуслуги, 1–3 дня — через электронную подпись.

Автор: Ирина Кузнецова, юрист по недвижимости
Редактор: Александр Чепенко
Актуализировано: