Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — это единая база данных‚ в которой государство учитывает все объекты недвижимости на территории Российской Федерации и все права на эти объекты.
Каждый день в реестр вносятся десятки тысяч записей: новые квартиры‚ земельные участки‚ доли‚ обременения‚ переход прав при купле-продаже‚ наследовании‚ дарении и т. д.
По данным Росреестра‚ в 2025 году в Москве оформили почти 550 тыс. прав собственности на жилье. Это означает‚ что ежедневно в столице регистрируется в среднем по 1‚5 тыс. сделок с недвижимостью — каждая из них отражается в ЕГРН.
Основные разделы реестра прав на недвижимость
Реестр структурирован по трём ключевым блокам:
Сведения об объекте недвижимости
- Кадастровый номер, уникальный цифровой «паспорт» объекта.
- Адрес (при его наличии).
- Площадь‚ этаж‚ назначение‚ вид разрешённого использования.
- Кадастровая стоимость — используется для расчёта налогов.
- Технические характеристики (материал стен‚ инвентарный номер‚ год постройки).
Права и обременения
- Право собственности (единоличное‚ долевая‚ совместная).
- Доверительное управление‚ аренда‚ безвозмездное пользование.
- Обременения: ипотека‚ залог‚ арест‚ сервитут‚ доверительное управление.
- Ограничения оборота: запрет на отчуждение‚ обязательство погасить долги и др.
История перехода прав
Реестр хранит все предыдущие записи о переходе прав: кто‚ когда и на каком основании стал собственником (договор купли-продажи‚ наследство‚ дарение‚ приватизация и т.д.). Это позволяет «проследить» цепочку прав и убедится в её юридической чистоте.
Какие документы формируют реестр
В реестр поступают сведения из:
- Кадастрового инженера — межевой/технический план‚ акт обследования.
- Нотариуса — удостоверенные сделки и наследственные дела.
- Органов ЗАГС — сведения о браке/расторжении для определения режима собственности.
- Судебных актов — решения судов‚ приказы о наложении ареста.
- Банков — договоры ипотеки‚ заявления об освобождении залога.
Форма предоставления сведений: электронно vs бумажно
С 2017 года бумажные свидетельства о праве собственности более не выдаются — вместо них используется электронная выписка из ЕГРН.
Росреестр не поддерживает возврат к бумажным свидетельствам‚ считая электронный формат более надёжным и устойчивым к подделкам.
Однако старые бумажные свидетельства действительны на дату их выдачи‚ но их реквизиты (номера и серии) сверяются с актуальными записями в ЕГРН.
Как проверить объект перед покупкой
Чтобы исключить риски‚ рекомендуется:
- Заказать выписку ЕГРН — она содержит актуальные сведения о правах и обременениях.
- Сверить кадастровый номер в договоре и выписке.
- Проверить собственника — ФИО‚ доля‚ наличие доверенности у продавца.
- Убедиться в отсутствии ареста/ипотеки‚ если не оговорено иначе.
- Просмотреть историю перехода прав (выписка за последние 10–15 лет).
Частые вопросы покупателей
Вопрос: «Что делать‚ если в выписке указан неверный адрес?»
Ответ: Подать заявление в Росреестр о внесении исправлений‚ приложив документы-основания (ЕГРН исправляется бесплатно).
Вопрос: «Можно ли доверять копии выписки‚ присланные по e-mail?»
Ответ: Только если файл подписан электронной подписью Росреестра (формат XML-EZIP). PDF-скан может быть подделан.
Состав реестра прав на недвижимость — это «живой» цифровой архив‚ который ежедневно обновляется и содержит всё‚ что нужно знать об объекте: от кадастрового номера до последних обременений.
Прежде чем подписывать договор купли-продажи‚ обязательно закажите актуальную выписку из ЕГРН‚ сверьте все данные и проконсультируйтесь с юристом. Так вы защитите себя от «сюрпризов» и сделаете сделку максимально безопасной.