В современных условиях управление многоквартирным домом всё чаще переходит из рук управляющих компаний в руки самих собственников. Для этого создаётся товарищество собственников недвижимости (ТСН) или товарищество собственников жилья (ТСЖ). Один из ключевых вопросов на старте — кто и в каком количестве может выступить учредителем такого объединения.

Кто может быть учредителем ТСЖ/ТСН?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ, учредителями могут выступать:

• Собственники помещений в одном многоквартирном доме (квартир, нежилых помещений, апартаментов и т.д.);
• Инициативная группа жильцов, представляющая интересы большинства собственников;
• Все собственники, если они приняли решение создать ТСЖ единогласно.

При этом важно: один многоквартирный дом — одно товарищество. Создание двух и более ТСЖ в рамках одного дома невозможно.

Минимальное и максимальное количество учредителей

Требования ЖК РФ

Согласно части 3 статьи 135 ЖК РФ, ТСЖ может быть создано только при условии, что в него готовы войти собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме.

Это означает:

1. Количество учредителей не имеет верхнего предела — в ТСЖ могут войти все собственники;
2. Нижний порог — более 50% голосов, а не просто 50% собственников. Это важно, если доли в праве собственности разные.

Требования ГК РФ и 217-ФЗ (для сравнения с СНТ)

Для сравнения: в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) по 217-ФЗ минимальное количество учредителей — не менее 7 человек. Однако это правило не распространяется на ТСЖ.

Квалификационный состав учредителей

Учредителями могут быть:

• Физические лица — собственники квартир или коммерческих помещений;
• Юридические лица — если помещения принадлежат, например, компании или предпринимателю;
• Несовершеннолетние собственники — через законных представителей;
• Иностранные граждане — при наличии права собственности на недвижимость в РФ.

Примечание: участие в ТСЖ не требует регистрации по месту жительства. Достаточно быть собственником.

Процедура учреждения: как фиксируется состав учредителей

1. Подготовка инициативной группы (обычно 3–5 человек);
2. Созыв общего собрания собственников;
3. Голосование за создание ТСЖ;
4. Оформление протокола, в котором фиксируются:
   • ФИО учредителей;
   • Размер долей (в квадратных метрах или в голосах);
   • Решение о создании ТСЖ;
   • Избрание правления и ревизора.
5. Регистрация в ФНС с подачей устава, протокола и иных документов.

Особенности статуса учредителей после регистрации

После создания ТСЖ:

• Все собственники помещений автоматически становятся членами ТСЖ;
• Учредители (то есть те, кто участвовал в голосовании за создание) не обязаны входить в правление;
• Членство в ТСЖ не теряется при продаже имущества — новый собственник становится членом автоматически.

Ответы на частые вопросы

❓ Может ли один человек создать ТСЖ?

❌ Нет. Даже если один человек владеет 51% площади дома, он не может быть единственным учредителем — требуется более 50% голосов, но не менее двух собственников.

❓ Нужно ли личное присутствие всех учредителей?

✅ Нет. Допускается заочное голосование через опросные листы, электронную подпись или доверенность.

❓ Может ли арендатор быть учредителем?

❌ Нет. Учредителем может быть только собственник.

Для создания ТСЖ важно не столько количество учредителей, сколько доля голосов, которую они представляют. Главное — преодолеть порог в 50% голосов всех собственников и правильно оформить протокол общего собрания. При этом формально достаточно даже двух собственников, если их доли в сумме превышают 50%.

Важно: перед проведением собрания рекомендуется получить выписку из ЕГРН по всем помещениям, чтобы точно рассчитать количество голосов.