При смене собственника земельного участка участники сделки часто задаются вопросом: «А сохранится ли наложенный ранее сервитут?»․
Однозначный ответ — да, сохранится, но с рядом важных нюансов․ Ниже разберёмся, какие правила действуют в России в 2026 году,
какие бывают сервитуты, в каком порядке происходит их «переход» к новому владельцу и какие документы нужны для подтверждения․

Что такое сервитут и почему он «привязан» к земле, а не к собственнику

Согласно п․ 1 ст․ 274 ГК РФ и ст․ 23 Земельного кодекса РФ, сервитут, это режим ограниченного пользования чужим
земельным участком, необходимый для эксплуатации смежного объекта․
Ключевая особенность: сервитут «налегает» на землю, а не на конкретное лицо․ Именно поэтому он автоматически сохраняется
при любой смене собственника путём:

• купли-продажи;
• дарения;
• наследования;
• приватизации;
• передачи по договору мены, ренты и пр․

Виды сервитутов и их «устойчивость» к переходу прав

Частный сервитут

Устанавливается в интересах конкретного лица (например, соседа, чтобы проложить газовую трубу)․ Оформляется:

• договором между собственниками;
• решением суда — если стороны не пришли к соглашению․

Особенность: при продаже участка сервитут сохраняется и продолжает действовать в отношении нового собственника․

Публичный сервитут

Вводится без согласия собственника в интересах государства или муниципалитета (прокладка магистральных сетей, дорог)․
Устанавливается органами власти и тем более не исчезает при смене собственника․

Личный (личный сервитут)

Редкая разновидность, «привязанная» к конкретному гражданину․ В отличие от двух предыдущих,
личный сервитут прекращается со смертью этого лица и не переходит к новому собственнику․
В практике 2026 г․ личные сервитуты почти не встречаются․

Как Росреестр отражает сервитут при переходе права собственности

1. Заявление о переходе права подаёться вместе с договором купли-продажи или иным основанием․
2. Госпошлина — 1 500 руб․ для граждан (2026 г․)․
3. Обременение в ЕГРН не снимается: в графе «Ограничения (обременения)» остаётся запись о сервитуте․
4. Новый собственник в выписке ЕГРН видит старый сервитут с тем же номером и параметрами․

Пошаговая инструкция покупателю: как проверить «землю с сервитутом»

1. Закажите выписку ЕГРН на участок (электронная форма за 300 руб․);
2. Изучите раздел III «Ограничения (обременения)»․ Здесь будет указано:
   • вид сервитута (частный/публичный);
   • объём права (например, «право проезда»);
   • стороны (кто и в чьих интересах установлен)․
3. Если данные размыты — запросите кадастровую выписку и техплан; они покажут схему сервитута․
4. При необходимости обратитесь к юристу для анализа рисков и снижения цены․

Что может измениться при переходе права

Когда сервитут всё-таки может исчезнуть

Исключения редки, но возможны:

• Невозможность использования (например, участок рассекли новой магистралью)․
• Отказ пользователя (сторона, в чьих интересах установлен сервитут, отказывается от него письменно)․
• Истечение срока, если он был определён договором․
• Решение суда по инициативе нового собственника (сложный путь, требующий доказательств)․

Покупателю

• Всегда заказывайте полную выписку ЕГРН и читайте раздел об ограничениях․
• Проверьте, какие именно действия разрешены сервитутом (проезд, прокладка труб, доступ к берегу)․
• Уточните, кто оплачивает эксплуатацию (дороги, инженерные сети)․

Продавцу

• Уведомите покупателя о сервитуте до сделки; иначе он сможет требовать снижения цены или расторжения договора․
• Составьте при необходимости акт приёма-передачи, где подтвердите объём сервитутных прав․

Важно: если сервитут был зарегистрирован надлежащим образом в Росреестре, он продолжит действовать автоматически,
даже если в договоре купли-продажи это не упоминается․

Дата актуализации: 20 апреля 2026 г․
При использовании материала просьба сохранять активную ссылку на источник․