В последние годы всё чаще в договорах купли-продажи квартиры появляется специальное условие: «продавец сохраняет право пользования». С одной стороны, покупатель становится полноправным собственником, с другой, продавец продолжает жить в квартире. Как это работает, чем рискует каждая из сторон и что говорит судебная практика — разбираемся в деталях.

Что такое «право пользования» в контексте продажи квартиры

Право пользования — это законная возможность проживать, пользоваться имуществом и извлекать из него полезные свойства, не являясь его собственником. В гражданском праве оно оформляется:

• договором безвозмездного пользования (ссуды);
• договором найма;
• условием в договоре купли-продажи.

Важно: если право пользования прописано прямо в договоре купли-продажи, оно будет считаться сервитутом личного пользования, который переходит к новым собственникам автоматически (ст. 292 ГК РФ).

Законодательные основания сохранения права пользования

Семейные отношения

Согласно ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением могут сохранять:

• бывший супруг собственника, если после развода не получил иного жилья;
• несовершеннолетние дети собственника (даже если квартира продана);
• иные члены семьи, признанные нуждающимися в жилом помещении.

Добровольное соглашение сторон

Стороны вправе включить в договор купли-продажи условие, по которому:

1. продавец сохраняет право проживания на срок до N лет;
2. продавец сохраняет право прописки до определённого события (например, получения иного жилья);
3. оформляется отдельный договор безвозмездного пользования квартирой.

Как правильно оформить условие в договоре

Чтобы избежать споров в будущем, условие о сохранении права пользования должно быть:

• Конкретным: указать точный срок (например, «3 года со дня государственной регистрации перехода права собственности») или привязать к событию («до предоставления продавцу служебного жилья»).
• Формализованным: заверить у нотариуса договор безвозмездного пользования или включить условие в основной договор купли-продажи и поставить на него подписи всех участников.
• Обременяющим: указать, что право пользования вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) как ограничение (обременение).

Инструкция покупателю: как проверить «чистоту» квартиры

1. Запросить выписку из ЕГРН — проверьте собственника и наличие обременений.
2. Взять архивную выписку из домовой книги — узнайте, кто прописан и когда выписался.
3. Проверить судебные решения на сайтах ГАС «Правосудие» и «МирТеК» по адресу квартиры.
4. Получить нотариально заверенное согласие всех проживающих членов семьи продавца на продажу.

Судебная практика: распространённые споры

Спор 1. Продавец «забывает» выехать

Факт: покупатель подал иск о выселении бывшего собственника.
Позиция суда: если срок в договоре не указан или формулировка расплывчатая («до улучшения жилищных условий»), суд признаёт условие ничтожным и выселяет продавца (Апелляционное определение Московского городского суда от № 33-8765).

Спор 2. Несогласный член семьи

Факт: продавец продал квартиру без согласия взрослого сына, прописанного в ней.
Позиция суда: сделка может быть признана недействительной, так как сын сохраняет право пользования (Постановление Верховного суда РФ от № 78-КГ23-15).

Спор 3. Продажа с долгами по ЖКХ

Факт: новый собственник требует оплатить долги за период до покупки.
Позиция суда: долги остаются за бывшим собственником, но если он сохраняет право проживания, суд может обязать его платить за коммуналку дальше (Президиум Верховного суда РФ, 2025).

Как защитить свои интересы: советы юриста

1. Письменно и конкретно. Любые условия о праве пользования должны быть зафиксированы в договоре.
2. Нотариально. Нотариальное удостоверение снижает риски оспаривания.
3. Регистрация в ЕГРН. Без внесения сведений в реестр право пользования будет «висеть в воздухе».
4. Проверка всех заинтересованных лиц. Даже взрослый «временно отсутствующий» член семьи может через суд вернуться в квартиру.

Соблюдая эти простые шаги, покупатель и продавец смогут минимизировать риски и сохранить правовой баланс интересов.