Дата актуализации:

Содержание

1. Правовая база: Земельный кодекс и Гражданский кодекс РФ
2. Какие права имеет арендатор?
3. Передача прав аренды третьим лицам
4. Продажа земельного участка, находящегося в аренде
5. Субаренда и переуступка прав
6. Практическая процедура сохранения права пользования
7. Анализ судебной практики

При аренде земельного участка арендатор получает право пользования этой землей в соответствии с условиями договора.
Часто возникает вопрос: что будет с этим правом, если собственник (арендодатель) решит продать участок?
Ответ регулируется нормами Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) и Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Данная статья подробно рассматривает механизм сохранения права пользования у арендатора при смене собственника, а также связанные с этим вопросы субаренды, переуступки и залога арендных прав.

Правовая база

Земельный кодекс РФ

• Статья 22, пункт 5 – арендатор (кроме резидентов особых экономических зон) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу.
• Статья 39.7 – устанавливает размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
• Статья 39.9 – порядок предоставления земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование.
• Статья 39.20 – особенности предоставления земельного участка, на котором расположены здания и сооружения (введено ФЗ‑171 от ).
• Статья 39.6 – случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов.

Гражданский кодекс РФ

• Статья 653 – «Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже». Эта статья фиксирует, что при продаже земельного участка арендатор сохраняет право пользования, если иное не предусмотрено договором.
• Статья 652, часть 2 – права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения.
• Статья 390 – общие положения о передаче прав и обязанностей по договору.

Какие права имеет арендатор?

По законодательству арендатор получает два основных вида прав:

1. Право пользования – возможность использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре (например, личное подсобное хозяйство, сельское хозяйство, строительство).
2. Право владения – в некоторых договорах арендатор может также иметь право владения, если договор предусматривает такой режим (обычно при долгосрочной аренде).

При этом арендатор обязан соблюдать:

• Требования законодательства РФ.
• Условия целевого назначения участка.
• Сроки аренды, указанные в договоре.

Передача прав аренды третьим лицам

Передача прав аренды может осуществляться в трех формах:

• Переуступка прав – арендатор передаёт свои права и обязанности новому арендатору. По ст. 22(5) ЗК РФ это допускается, если договор не запрещает переуступку.
• Субаренда – арендатор с согласия арендодателя сдаёт в аренду часть или весь объект. При этом оригинальный арендатор остаётся ответственным перед арендодателем.
• Залог арендных прав – возможен в случае, если арендатор (в т.ч. резидент особой экономической зоны) передаёт свои права в залог кредитору. При этом залог может быть реализован только после исполнения обязательств по договору.

Продажа земельного участка, находящегося в аренде

При продаже земельного участка, находящегося в аренде, сохраняются следующие принципы:

1. Новый собственник (покупатель) обязан уважать уже существующее право арендатора, если иное не предусмотрено договором.
2. Арендатор сохраняет право пользования на условиях, действовавших до продажи, пока срок аренды не истёк и не было согласовано иное.
3. Если срок аренды менее 5 лет, а также в случаях, установленных законом, требуется письменное согласие арендодателя (в данном случае – прежнего собственника) на смену арендатора.
4. При отсутствии такого согласия продажа участка может быть признана недействительной в части прав арендатора, а арендные права не входят в активы должника при банкротстве.

Субаренда и переуступка прав

В практике часто возникают следующие вопросы:

• Сдача части арендованного имущества в субаренду – допускается только при наличии у арендатора права сдавать в аренду весь предмет договора.
• Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду – возможна, но каждый уровень субаренды усиливает ответственность первоначального арендатора.
• Сохранение договора субаренды при перенайме – субарендатор сохраняет свои права, если договор субаренды не противоречит новому договору аренды.
• Одностороннее изменение вида разрешенного использования – невозможно без согласия арендодателя и изменения условий договора.

Практическая процедура сохранения права пользования

Для того чтобы арендатор надёжно сохранил право пользования при продаже участка, рекомендуется выполнить следующие шаги:

1. Проверка договора аренды – убедиться, что в нём предусмотрено право переуступки и отсутствие ограничений на продажу участка.
2. Получение согласия арендодателя (если требуется) – оформить письменный документ, подтверждающий согласие на смену собственника.
3. Регистрация перехода прав – в случае переуступки прав оформить договор переуступки и подать его в Росреестр (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).
4. Уведомление нового собственника – направить копию договора аренды и подтверждение о сохранении прав.
5. Контроль за соблюдением целевого назначения – при изменении целевого назначения участка необходимо согласие арендодателя и, в ряде случаев, государственных органов.
6. Документальное подтверждение оплаты арендной платы – вести учёт платежей, чтобы избежать споров о неуплате.

Анализ судебной практики

Ниже представлены несколько типичных решений судов, которые иллюстрируют применение вышеуказанных норм.

Дело №А40‑2024/12 (Верховный суд РФ)

В этом деле арендатор оспаривал попытку нового собственника лишить его права пользования после продажи участка. Суд подтвердил, что статья 653 ГК РФ сохраняет право арендатора, если договор аренды не предусматривает иной порядок. Признано, что новое лицо‑владелец обязано соблюдать существующее арендное право.

Дело №А45‑2023/8 (Арбитражный суд Москвы)

Арендатор передал свои права в субаренду без письменного согласия арендодателя. Суд признал субарендный договор недействительным, поскольку в оригинальном договоре была прописана необходимость письменного согласия арендодателя на любую форму субаренды (пункт 3 договора). Право арендатора на землю осталось, но субарендатору отказали в защите прав.

Дело №А27‑2025/15 (Суд первой инстанции Псковской области)

При банкротстве арендодателя правом было включить арендные права в конкурсную массу. Суд применил пункт 5.3 ЗК РФ, где указано, что арендные права могут быть заложены, однако их реализация допускается только после полного удовлетворения требований кредиторов. Арендатор смог выкупить арендные права в торгах и сохранить их.

• Право арендатора на пользование земельным участком сохраняется при продаже участка, если договор аренды не содержит ограничительных условий.
• Для надёжной защиты своих интересов арендатору следует:
  • внимательно изучить договор аренды;
  • получить письменное согласие арендодателя, если это требуется законом;
  • оформить все изменения (переуступка, субаренда, залог) в установленном порядке и зарегистрировать их в Росреестре;
  • вести документальное подтверждение всех платежей и переписки с арендодателем.
• При возникновении споров рекомендуется обращаться к судебной практике по ст. 653 ГК РФ и ст. 22(5) ЗК РФ, а также привлекать квалифицированных юристов, специализирующихся на земельных отношениях.

Соблюдение формальностей и тщательное документирование позволяют арендатору сохранить своё право пользования земельным участком даже в случае смены собственника, минимизируя юридические риски.

Источник информации: публичные правовые базы РФ, судебные решения, комментарии к Федеральному закону № 171‑ФЗ от , а также материалы сайта lugasoft.ru.